Договор найма ГК РФ

Содержание

1. В п. 1 коммент. ст. дано определение договора найма жилого помещения, который, чтобы отличить его от договора социального найма (см. коммент. к статье), принято называть договором коммерческого найма. Именно в расчете на коммерческий наем в первую очередь и смоделирована коммент. гл. В то же время в нее включены и такие положения, которые либо прямо относятся к социальному найму, либо подлежат применению к нему исходя из смысла закона (см. коммент. к ст. 672 ГК).
Договор найма жилого помещения (коммерческого найма), как и любой договор найма (аренды), — это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Договор считается заключенным в тот момент, когда между сторонами достигнуто соглашение по существенным условиям договора. Каждая из сторон имеет по договору права и несет по нему обязанности. Помещение сдается внаем за плату. Безвозмездного договора найма (аренды) не может быть. Это особенно очевидно применительно к коммерческому найму. Однако если стороны при сдаче помещения внаем не договорились о цене, то это не может служить препятствием для признания договора заключенным. В указанном случае цена договора (цена сдачи помещения внаем) может быть определена в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 424 ГК.
2. Стороны по договору — наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (напр., носитель права хозяйственного ведения или права оперативного управления). Наймодателем по договору коммерческого найма может быть не только юридическое лицо, но и гражданин (иностранец, лицо без гражданства), т. е. физическое лицо (напр., индивидуальный предприниматель). Хотя в п. 1 коммент. ст. и не указано, кто именно из субъектов гражданского права выступает в качестве нанимателя, при ее рассмотрении становится очевидным, что жилое помещение может быть сдано внаем только гражданину, т. е. физическому лицу, так как, во-первых, жилое помещение сдается внаем для проживания (юридическому лицу жилое помещение для проживания сдать нельзя), и, во-вторых, юридическим лицам жилое помещение предоставляется по договору аренды или иному договору, причем опять-таки для проживания граждан (см. коммент. к п. 2 коммент. ст.). Аналогичный вывод может быть сделан и на основании ст. 288 ГК.
3. В коммент. ст. предпринята попытка «развести» договор коммерческого найма и договор аренды. В качестве критериев разграничения указанных договоров избраны два: во-первых, жилое помещение может сдаваться в аренду юридическому лицу; во-вторых, помещение передается юридическому лицу во владение и (или) пользование. Между тем в коммерческий наем жилое помещение сдается только гражданам, причем как в пользование, так и во владение. По крайней мере первый из двух критериев достаточно шаток, поскольку в аренду жилое помещение может получить не только юридическое лицо, но и, во всяком случае, индивидуальный предприниматель (напр., для поселения нанятых им работников). Второй критерий, по-видимому, навеян тем, что при коммерческом найме жилое помещение переходит не только в пользование нанимателя, но и в его владение, в то время как при аренде оно во владение арендодателя может и не поступить. Например, юридическое лицо может арендовать у владельца общежития несколько койко-мест (без указания, каких именно) для поселения своих работников. В этом случае арендатор не становится владельцем арендованных им койко-мест. Однако и при аренде жилое помещение, хотя не напрямую, как при жилищном найме, в конечном счете должно использоваться для проживания граждан, т. е. в соответствии с его целевым назначением. Условия же пользования помещением определяются по соглашению арендатора и поселяемых им граждан.
4. В п. 2 коммент. ст. предусмотрено, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе не только договора аренды, но и иного договора. Например, по договору строительного подряда в числе других обязанностей заказчика по обеспечению строительства предусмотрена его обязанность обеспечить рабочих подрядчика жильем на время строительных работ. Однако и в этих случаях жилое помещение может использоваться только для проживания граждан.
Таким образом, к какой бы юридической форме в рамках закона ни прибегли стороны при предоставлении пригодных для проживания жилых помещений в возмездное пользование, указанные помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Если же возникает необходимость использовать такое помещение в других целях (напр., под склад), то это допускается только после перевода его в нежилое помещение в порядке, определяемом жилищным законодательством (ст. 288 ГК; ст. 9 ЖК).

>Основные законы Гражданского Кодекса РФ, регулирующие вопросы найма (аренды) жилых помещений

Статьи 76-80 ЖК РФ

Глава 35. Наем жилого помещения

Статья 671. Договор найма жилого помещения

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

  1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

  2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

    По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

  3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1-3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

  1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

    Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

  2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

  1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

  2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

  1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

  2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

    Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

  3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

  4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Статья 680. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

  1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

  2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

  3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Статья 682. Плата за жилое помещение

  1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

  2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

  3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

  2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Статья 685. Поднаем жилого помещения

  1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

  2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

  3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

  4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

  5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

  6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

  1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

  2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

  1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

  2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

    невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

    разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

    По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

  3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

    если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

    в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

  4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

    Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Комментарии к статье 671 ГК РФ

1. Жилищное обязательство основано на свободе договора найма жилого помещения, исключительно на свободном волеизъявлении сторон без участия в отношениях административного акта, в т.ч. и в домах публичных форм собственности жилищного фонда (см. коммент. к гл. 35).

Суть жилищного обязательства — во взятой на себя обязанности наймодателя передать во владение и пользование нанимателю на определенный срок — как правило, длительный, на 5 лет — жилое помещение, занять которое последний согласился, что ставит этот договор в один ряд с другими договорами, направленными на передачу имущества его собственником (лицом, уполномоченным собственником) во владение и пользование другим лицам (гл. 34 и 36 ГК РФ) без утраты права собственности на это имущество. Отличие же в том, что участником договора найма жилого помещения в качестве пользователя помещения всегда выступает гражданин. Это присуще и договору социального найма. Цель передачи — проживание нанимателя в жилом помещении. Это самое важное, что отличает жилищный наем от имущественного найма (аренды), где арендованное жилое помещение передается во владение лишь юридическому лицу. Пользование будет осуществлять уже другое лицо — гражданин и по другому договору — договору найма жилого помещения. Наниматель обязуется оплачивать расходы наймодателя на содержание жилья, данного ему во владение и пользование. Однако краткосрочный наем (см. коммент. к ст. 683) уменьшает объем жилищных прав и обязанностей нанимателя и совместно с ним проживающих лиц.

В определении правомочий нанимателя не названа возможность распоряжения занимаемым жилым помещением, хотя ГК РФ, равно как и прежнее жилищное законодательство, наделяет его ограниченными распорядительными правомочиями: вселение других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, замена нанимателя и др. Стало быть, распоряжение нанятым помещением осуществляется в той мере, в какой не затрагивает его целостности (переоборудование, перепланировка и т.п.), не выводит нанятый объект в гражданский оборот и за границы семейной общности или общности лиц, совместно проживающих с нанимателем. Обмен нанятыми жилыми помещениями как акт распоряжения не предусмотрен нормами комментируемой главы, в отличие от правомочий нанимателя в договоре социального найма.

Стороны договора — наймодатель и наниматель. Наймодатель — собственник (управомоченное им лицо): гражданин или юридическое лицо. Собственник многоквартирного жилого дома или жилого помещения может уполномочить — для выполнения обязанностей наймодателя в этом договоре — управляющую организацию, с которой заключается договор об управлении многоквартирным домом. Это один из способов управления многоквартирным домом. Другой способ — непосредственное управление собственниками помещений (ст. 161 ЖК). И третий вариант управления — объединение собственников помещений в товарищество (разд. VI ЖК). Товарищество собственников жилья по своему выбору определяют способ управления домом в порядке, установленном ЖК. Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» отменил Федеральный закон от 15.06.96 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (ст. 2), а понятие «кондоминиум» (ст. 17) заменил понятием «многоквартирный дом».

Проводимое в соответствии с Указом Президента РФ от 28.04.97 N 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» (СЗ РФ, 1997, N 18, ст. 2131) реформирование жилищного хозяйства предусматривает ликвидацию монополии или доминирующего положения государственных жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций в техническом обслуживании и ремонте жилых домов и создание, развитие конкурентной среды, что должно образовать предпосылки для выбора собственником управляющей организации, обеспечивающей необходимый уровень качества работ и услуг. Следовательно, такая организация становится лицом, уполномоченным собственником. Собственник не ограничен в выборе управляющей организации формой ее собственности, в т.ч. вправе определить частную фирму или государство (орган местного самоуправления) для выполнения этих задач. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решений (ст. 161 ЖК). Многоквартирный дом управляется только одной управляющей организацией.

К договору управления многоквартирным домом следует применять общие положения о подряде (§ 1 гл. 37 ГК РФ).

В отдельных субъектах РФ работам, выполняемым управляющей организацией, придается значение выполнения подрядных работ для государственных нужд, что должно соответствовать § 5 гл. 37 ГК РФ. В этом случае контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд заключается государственным заказчиком, каким выступает только государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами, и подрядчиком — юридическим лицом или гражданином (ст. 764 ГК РФ). Финансирование в этом случае должно осуществляться из бюджетных и внебюджетных источников (ст. 763 ГК РФ). Однако такого основания заключения государственного контракта на выполнение ремонтных работ в государственных и муниципальных жилых домах, при котором помещения сдаются внаем по правилам комментируемой главы, федеральным законом (ст. 768) не установлено.

2. Существенные условия договора найма жилого помещения — оплата, наниматель и объект договора образуют общие нормы для всех его разновидностей.

Договор найма — возмездный (см. коммент. к ст. 682). Безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм комментируемой главы и переводит под действие гл. 36 ГК РФ «Безвозмездное пользование» (ст. 30 ЖК). К сожалению, безвозмездное пользование применительно к типу жилищных отношений ЖК специально не регулируется. Если же применять нормы гл. 36, не корректируя их договорными условиями, содержание жилья может оказаться для пользователя обременительным (ст. ст. 692, 695, 698, 699 ГК РФ). В договорных условиях сторонам следует руководствоваться нормами жилищного законодательства по аналогии (ст. 7 ЖК), а также использовать диспозитивный характер норм безвозмездного пользования, т.е. создать иные условия договора, нежели в договорах коммерческого найма и социального найма (например, установить запрет на передачу жилого помещения третьим лицам на условиях поднайма).

В отличие от аренды нежилых помещений (см. коммент. к ст. 608) в договоре жилищного найма в качестве нанимателя всегда выступает гражданин (см. коммент. к ст. 677). Как правило, на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним в занимаемом жилом помещении на условиях, указанных в ст. 677 ГК РФ. Множество лиц определено в коммерческом найме как лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем (ст. 677). В коммерческом найме эти лица — или сонаниматели (если они заключили с нанимателем договор о солидарной ответственности перед наймодателем), или остающиеся в положении постоянно проживающих совместно с нанимателем.

Естественно, что нанимателем (сонанимателем) становится дееспособное лицо, избранное постоянно проживающими или желающими постоянно совместно проживать. Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет вправе заключить договор найма жилого помещения с письменного согласия своего законного представителя; за малолетнего такой договор заключает его законный представитель. Опекуны и попечители несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, действуют лишь после предварительного разрешения органа опеки и попечительства. В таком же порядке может стать нанимателем соответственно недееспособный или ограниченно дееспособный (ст. ст. 29, 30, 37 ГК РФ).

От аренды этот договор отличается также специальным объектом — жилым помещением (см. коммент. к ст. ст. 288, 650, 673), которое удовлетворяет вытекающим из целей требованиям нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих лиц и на котором сторона остановила свой выбор. Перемена объекта с жилого помещения на нежилое прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения. Переоборудование, перевод жилого дома, жилого помещения, в котором находится нанятое жилое помещение, осуществляется по правилам гл. 3 разд. I ЖК.

3. С момента введения части второй ГК РФ, т.е. с 1 марта 1996 г., аренда жилого помещения исключена из системы жилищных договоров; сохранили силу только ранее заключенные договоры аренды.

Это не означало исключения граждан вообще из числа субъектов в арендных отношениях (например, гражданин остается арендатором этих же помещений, домов в целях отдыха, а не постоянного проживания). Однако если жилое помещение, жилой дом используется не как место пребывания, а как место жительства (постоянное, временное), то применяется не договор аренды, а договор найма жилого помещения. Договор аренды именно жилого помещения применяется в отношениях между юридическими лицами (п. 2 ст. 671) по правилам § 4 гл. 34 ГК РФ. Арендатор — юридическое лицо передает арендованное жилое помещение гражданину на условиях жилищного найма, т.е. найма жилого помещения или социального найма.

Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Субарендные отношения с гражданином в целях проживания в данном случае недопустимы.

Юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение уже в качестве наймодателя, например, своему сотруднику как нанимателю, а не как арендатору.

Вместе с тем отдельные субъекты РФ неосновательно разрешают юридическим лицам — арендаторам заключать с пользователями арендованного жилого помещения не договор найма, а договор субаренды, что ущемляет жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя (см.: Положение о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы (Вестник мэрии Москвы, 1997, N 9, ст. 36 — 44); Положение о порядке и условиях аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы и предназначенных для продажи (Вестник мэрии Москвы, 1997, N 18, ст. 33 — 43)).

Комментарий к статье 671 ГК РФ

1. Договор найма жилого помещения, по сути, представляет собой передачу жилого помещения из собственности во владение и пользование, то есть, предметом такого договора является жилое помещение. Данный договор является двусторонним, субъекты:
— наймодатель — лицо, у которого жилое помещение находится на праве собственности, или лицо, обладающее жилым помещением на ином вещном праве, у которого имеются делегированные собственником жилого помещения полномочия на заключение договора найма жилого помещения;
— наниматель — лицо, которое приобретает жилое помещение у наймодателя во владение и пользование за плату с целью проживания в нем.

Таким образом, договор найма жилого помещения является особенностью договора аренды, поскольку у данного договора специфичны:
— цель — исключительно проживание в жилом помещении, но не использование его в предпринимательских целях, целях, связанных с извлечением выгоды, а также создания в нем производственных или офисных помещений:
— предмет — только жилое помещение;
— субъекты — наниматель и наймодатель.

Что касается юридической природы договора найма жилого помещения, то такой договор является:
— консенсуальным;
— возмездным;
— взаимным.

Нанимателями жилых помещений могут быть только граждане, так как только они могут использовать жилое помещение для проживания в нем. В случае если нанимателями хотят быть юридические лица, то с ними оформляется договор аренды, либо иной договор, помимо договора найма (например, договор ссуды, договор купли-продажи), поскольку собственно юридические лица проживать в жилом помещении не могут. Однако жилые помещения могут использоваться юридическими лицами для целей, обусловленных договоров найма, то есть, для проживания в них граждан. Иными словами, юридические лица, заключив, например, договор аренды на жилое помещение, и получив соответствующие полномочия от арендодателя (собственника жилого помещения) могут использовать жилое помещение в целях передачи по договору найма гражданам для проживания.

2. Применимое законодательство:
— ЖК РФ.

3. Судебная практика:
— определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1079-О-О;
— определение Конституционного Суда РФ от 17.11.2009 N 1475-О-О;
— определение Конституционного Суда РФ от 13.10.2009 N 1202-О-О;
— постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 N 08АП-7903/14;
— определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 10.09.2014 по делу N 33-19774;
— постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014 N 07АП-7028/14;
— определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 28.08.2014 по делу N 33-2547/2013;
— определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 15.08.2014 по делу N 11-7961/2014;
— определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 14.08.2014 по делу N 33-10221/2014;
— определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 12.08.2014 по делу N 33-2397/2014;
— определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12.04.2012 N 33-10115;
— постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2009 N 05АП-1249/2009;
— постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.10.2007 N А56-41036/2006;
— постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2006 N Ф09-4027/06-С2;
— постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 N 19АП-6381/12;
— постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2009 N 05АП-3542/2009.

Консультации и комментарии юристов по ст 671 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 671 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.