Форма договора доверительного управления имуществом

Договор доверительного управления имуществом (образец)

Договор доверительного управления имуществом регулирует отношения между собственником имущества и лицом, которому он доверяет распоряжаться имуществом от своего имени.

Особенности договора доверительного управления зависят от вида имущества, переданного в управление.

Мы рассмотрим следующие виды договоров доверительного управления, с образцами:

  • общий (рамочный) договор
  • договор управления имуществом подопечного
  • договор управления имуществом, составляющим целевой капитал
  • договор управления имуществом безвестно отсутствующего гражданина
  • договор управления недвижимым имуществом
  • договор управления наследственным имуществом

Для всех перечисленных видов договоров существуют общие требования. Они состоят в следующем:

Договор заключается между собственником и управляющим. Собственник, может поручить управляющему, действовать в своих личных интересах, либо в интересах иного лица, которое не является стороной договора.

Для договора устанавливается определенный срок действия. В течение этого срока управляющий практически не ограничен в распоряжении имуществом, находящимся в управлении. Главное условие – все действия должны совершаться в интересах собственника.

Участники правоотношений имеют право знать, что заключают договор не с собственником имущества, а с управляющим. По устным сделкам он обязан предупреждать об этом, а в сделках совершенных в письменной форме делать специальную пометку вида «Д.У.». Нарушение этого требования влечет за собой материальную ответственность самого управляющего, а не за счет имущества, находящегося в доверительном управлении.

Какое имущество можно передать в доверительное управление?

Объектом доверительного управления чаще всего выступает недвижимость, ценные бумаги, имеющие стоимостное выражение права (имущественные и интеллектуальные) а также другие виды имущества.

Собственно закон устанавливает три запрета на доверительное управление. Так, не могут быть переданы в управление:

а) деньги, как самостоятельный объект

б) вещи, которые находятся в хозяйственном ведении

в) вещи, которые находятся в оперативном управлении

Соответственно, любые объекты, не подпадающие под эти запреты, могут быть предметом доверительного управления.

Деньги же передаются в доверительное управление через механизм фондов, либо с использованием банков и особенностей, предусмотренных законодательством о рынке ценных бумаг.

Кто может быть доверительным управляющим?

Выступать доверительным управляющим может юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, у которых соответствующий вид деятельности предусмотрен в уставных (учредительных) документах или при регистрации. А в случае необходимости получения дополнительных разрешений – при наличии таких разрешений (например, для профессиональных участников рынка ценных бумаг).

Из числа граждан доверительным управляющим может являться названный в завещании душеприказчик (лицо исполняющее завещание), либо попечитель, управляющий имуществом подопечного.

В большинстве случаев, в силу договора доверительным управляющим выступает коммерческая организация или предприниматель, а на основании закона привлекаются к доверительному управлению физические лица.

Запрещено выступать в качестве доверительного управляющего органам местного самоуправления и государственной власти, а также унитарным предприятиям.

Не допускается совмещать две роли по договору доверительного управления, а именно управляющего и выгодоприобретателя. Причина, думаю очевидна. Как минимум – подозрения в отсутствии объективности.

Ответственность доверительного управляющего

Управляющий должен преследовать одну и главную цель – заботу об интересах лица, поручившего ему осуществлять управление имуществом.

За нарушение этого принципа, нерадивый доверительный управляющий обязан возместить прямые убытки, причиненные имуществу и упущенную выгоду от его использования по прямому назначению.

Однако, забота – палка о двух концах. Слишком усердный управляющий, нарушивший предел предоставленных полномочий, отвечает за причиненный вред собственным имуществом.

Также как и отвечает по долгам, которые образовались в результате реализации доверительного управления.

В свою очередь, из доходов, полученных от использования имущества, находящегося в доверительном управлении, управляющему выплачивается вознаграждение.

Что нужно обязательно указать в договоре доверительного управления?

Договор доверительного управления всегда заключается в письменном виде.

Если предметом управления является недвижимость, то договор доверительного управления необходимо зарегистрировать, как при купле-продаже.

Нарушение любого из вышеперечисленных условий влечет недействительность договора.

Имущество, которое передается в управление, конкретно перечисляется в договоре.

В нем также указывается, кто является учредителем управления. Иными словами, кто является собственником имущества, принявшим решение передать его в управление.

Отдельно оговаривается, в каком размере, форме и в какие сроки управляющий получает вознаграждение за свою деятельность.

По общему правилу, срок действия договора доверительного управления не превышает пяти лет. Существующие исключения связаны с законодательством об инвестировании и ценных бумагах.

Если при истечении срока действия договора доверительного управления никто из участников не заявит о намерении его расторгнуть, то договор считается продленным на тот же срок.

Образцы договоров доверительного управления для скачивания:

Рамочный договор доверительного управления имуществом (образец)

Договор доверительного управления имуществом подопечного (образец)

Договор доверительного управления имуществом, составляющим целевой капитал (образец)

Договор доверительного управления имуществом безвестно отсутствующего гражданина (образец)

Договор доверительного управления недвижимым имуществом (образец)

Договор доверительного управления наследственным имуществом (образец)

Прекращение договора доверительного управления

Существует определенный перечень обстоятельств, вследствие которых договор доверительного управления считается прекратившим свое действие. Среди них:

  • смерть или ликвидация (для организаций) выгодоприобретателя
  • отказ выгодоприобретателя получать выгоду по договору в дальнейшем
  • смерть, утрата дееспособности или банкротство доверительного управляющего
  • отказ от договора вследствие того, что доверительный управляющий утратил возможность лично распоряжаться управляемым имуществом
  • отказ от договора со стороны учредителя по иным причинам, с обязательной выплатой вознаграждения управляющему

По общему правилу, сторона, которая намерена отказаться от договора доверительного управления, обязана известить об этом другую сторону за три месяца. Договором может быть установлен другой срок.

Имущество, переданное в доверительное управление при расторжении (прекращении действия) договора, возвращается учредителю.

Договорная практика

№ 47 (361) Перевозкиот 22/11/04 (Договорная практика)

Василий Боболь Специально для «Юридической практики»

Ныне действующий Гражданский кодекс Украины (ГК) изобилует нововведениями, в числе которых договор управления имуществом и доверительная собственность.

В ГК определяется, что доверительная собственность — это особый вид права собственности, который может возникать в силу закона либо договора управления имуществом (пункт 2 статьи 316). Но ввиду отсутствия закона, регулирующего эти вопросы, единственным основанием возникновения такого вида собственности является договор управления имуществом.

Вообще-то, слово «доверительный» в украинском законодательстве не новое, вспомним хотя бы доверительные общества, доверительные операции… А вот в отношении собственности это прилагательное в нашем законодательстве ранее не применялось. В других странах мира такой правовой институт, как «доверительная собственность» известен и используется уже давно. Происходит он из концепции «Общего права» (Common law), разработанного в Англии более 800 лет назад. На протяжении столетий законодательство о доверительной собственности росло и менялось, начиная с момента его основания в правилах «Справедливости» (the rules of «Equity»). В настоящее время этот правовой институт широко используется более чем в 120 юрисдикциях и служит основой для применения так называемых трастов.

Что такое «траст»?

Хоть четкого определения этого термина в законодательстве стран, его применяющих, нет, однако траст существует там, где активы одного лица находятся во владении другого, называемого доверенным лицом, в пользу третьего лица, называемого бенефициаром, либо альтернативно для любой законной цели, кроме исключительной выгоды самого доверенного лица. Доверенное лицо считается юридическим собственником активов, а бенефициаром является тот, в чью пользу этими активами управляют.

Согласно законодательству многих стран, траст не является контрактом. Контракт — это соглашение между двумя и более договаривающимися сторонами, имеющее силу только между этими сторонами и против них. В то же время бенефициар может придать юридическую силу трасту, даже если он и не является стороной этого договора.

Обычно правила о трастах, установленные в законодательстве различных стран, неодинаковые. В Великобритании, например, право на обращение в суд относительно выполнения трастового соглашения оставлено за бенефициаром, в то время как в США это право имеют еще и учредители траста (доверители).

Классическая трастовая схема строится следующим образом: заключается трастовое соглашение (trust deed), в котором предусматривается, что учредитель траста (settler, creator, grantor) передает определенную собственность в траст, управляемый доверительным собственником (trus­tee) в пользу выгодоприобретателя или бенефициара (beneficiary).

Для чего используется траст?

Возможности, предоставляемые доверительной собственностью в трасте, многообразны настолько, насколько многообразна сама жизнь. Трастовые схемы могут использоваться для бесчисленного количества целей, например:

— обеспечение профессионального управления ценными активами;

— защита активов от кредиторов и экс-супругов;

— налоговое планирование;

— обеспечение доходами любимого человека без возложения на него бремени управления активами;

— поддержка бенефициара со специальными потребностями, например, инвалида;

— обеспечение конфиденциальности (в отличие от завещания трастовое соглашение может остаться конфиденциальным документом между собственником и его доверенным лицом);

— обеспечение средствами для получения образования таких бенефициаров, как дети или внуки;

— удержание в трасте доли собственности члена семьи до тех пор, пока он не достигнет возраста, который, по мнению собственника, является достаточным для самостоятельного управления этим имуществом;

— обеспечение перехода собственности в желаемом порядке после смерти собственника;

— сохранение контроля над поведением наследников после смерти собственника.

Множество целей использования трастов предполагает и соответствующее количество видов трастов. Например, образовательный траст (educational trust) создается с целью обеспечить средствами внуков для получения высшего образования, семейный траст (family trust) — для управления личными активами семьи (дом, текущие приобретения и т.п.). Завещательный траст (testamentary trust) создается в соответствии с завещанием собственника и может предусматривать план распределения собственности между наследниками. После смерти собственника активы остаются в трасте и управляются в соответствии с инструкциями, данными в завещании. Банковский траст (banking trust) позволяет собственнику пойти в понравившийся банк и открыть счет на имя траста. Существует даже траст домашних животных (pet trust). В 16 штатах США позволяется создание трастов для финансирования нужд домашних животных после смерти их хозяина, однако суммы на эти цели могут быть ограничены судом.

Но все эти виды можно сгруппировать в две основные категории, а именно: траст c фиксированной долей и дискреционный траст.

Траст с фиксированной долей предполагает, что количество бенефициаров и их долей в трасте определено с самого начала. Такой траст может быть создан для обеспечения финансированием ребенка-инвалида в случае смерти его родителей.

Дискреционный траст часто используется как инструмент для планирования операций с имуществом и налогового планирования. Кроме того, постоянная угроза судебных исков вынуждает служащих и директоров корпораций, а также иных лиц, занимающихся профессиональной деятельностью, опасаться за персональные активы. Как средство защиты имущества в таких случаях используются дискреционные трасты, именуемые трастами защиты активов. Иными словами, учреждение траста защиты активов имеет особое значение для лиц, незащищенных от потенциальных судебных исков.

Согласно строгой юридической теории, дискреционные трасты предоставляют доверенному лицу полную свободу выбора, как и когда бенефициар может разделить выгоды от траста. Иными словами, в случае создания дискреционного траста доверенное лицо будет иметь право решать, кто из указанных возможных бенефициаров фактически получит выгоды по этому трасту. Для контроля над действиями доверенного лица применяются так называемые трасты с протектором. В этом случае трастовым соглашением назначается лицо (рrotector), с которым доверенное лицо может консультироваться относительно управления трастом, а в особых случаях — должно получить согласие на проведение определенных операций. Протектор также может быть уполномочен освободить доверенное лицо от исполнения обязанностей и назначить нового.

Хотя в юридическом смысле доверенное лицо имеет свободный контроль над активами траста, на практике в операциях с активами, переданными в траст, он следует пожеланиям учредителя траста или любой третьей стороны, назначенной учредителем траста. Это делается посредством так называемого «письма с пожеланиями» (letter of wishes), которое доверенное лицо обязано соблюдать. Такие письма могут быть изменены в любое время, а также в соответствии с условиями такого письма доверенное лицо может быть заменено в любое время и по любой причине.

По-видимому, подобный правовой институт появился теперь и на Украине. Но следует иметь в виду, что приведенная выше система трастов применяется в основном в странах, где действует система общего права (то есть где прецедент является источником права). Учитывая разнообразие применения трастовых схем, это положение может иметь существенное значение.

Особенности украинских трастов

Вообще, согласно пункту 1 статьи 1029 ГК Украины, по договору управления имуществом одна сторона передает второй стороне на определенный срок имущество в управление, а вторая сторона обязуется за плату осуществлять от своего имени управление этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом учредителем может быть только собственник (пункт 1 статьи 1032 ГК), управляющим — только субъект предпринимательской деятельности (пункт 1 статьи 1033 ГК). Выгодоприобретателем может быть как сам учредитель, так и любое другое лицо, кроме управляющего (статья 1033 ГК). Предметом договора управления имуществом могут быть: предприятие как единый имущественный комплекс, недвижимость, ценные бумаги, имущественные права и другое имущество (пункт 1 статьи 1030 ГК).

Казалось бы, этот вид договора можно использовать как альтернативу трудовому контракту с руководителем предприятия, передав ему в управление предприятие как единый имущественный комплекс. В состав предприятия как единого имущественного комплекса, согласно пункту 2 статьи 191 ГК, входят все виды имущества, предназначенного для его деятельности, если иное не установлено договором или законом. Но в пункте 2 статьи 1030 ГК предусмотрено, что деньги не могут быть предметом договора управления имуществом, кроме случаев, прямо установленных законом. А поскольку такого закона нет, то возникает вопрос: как управлять предприятием как единым имущественным комплексом, не имея права управления его денежными средствами?

В законодательстве Российской Федерации, например, установлено, что деньги не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом (пункт 2 статьи 1013 ГК РФ). То есть деньги в составе предприятия могут быть переданы в доверительное управление и без специальных разрешений, предусмотренных в законах РФ.

Еще одним возможным направлением применения данного вида договоров на Украине является защита активов от требований кредиторов. В силу статьи 1040 ГК обращение взыскания на имущество, переданное в управление, по требованию кредитора учредителя управления не допускается, кроме случаев признания последнего банкротом или обращения взыскания по требованию залогодержателя на имущество, являющееся предметом договора залога. В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Закона Украины «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом» дело о банкротстве может быть возбуждено, если бесспорные требования кредитора к должнику в совокупности составляют не менее 300 минимальных заработных плат. Из этого следует, что долги в меньших суммах при наличии договора управления имуществом должника взыскать кредиторам будет практически невозможно. При этом для реализации этой нормы не имеет значения, возникает по договору управления имуществом доверительная собственность или нет.

В соответствии со статьей 1044 ГК смерть учредителя управления не является основанием для прекращения договора управления имуществом, кроме случая, если он был выгодоприобретателем. Это положение предоставляет возможность использовать договор управления имуществом в качестве средства для выражения воли физического лица в дополнение к предусмотренным нормами наследственного права.

Как уже отмечалось, по договору управления имуществом может возникать право доверительной собственности. Согласно пункту 5 статьи 1033 ГК, управляющий, если это определено договором, является доверительным собственником имущества, которым он владеет, пользуется и распоряжается в соответствии с Законом и договором. Иными словами, по этому договору имущество может передаваться и не передаваться в доверительную собственность. Если все-таки имущество передается в доверительную собственность управляющего, то возникает один из ключевых вопросов: каким образом данная операция будет облагаться налогами? Возникает ли в этом случае у предприятия-управляющего валовой доход в понимании Закона «О налогообложении прибыли предприятий»? Подлежит ли данная операция обложению налогом на добавленную стоимость? Однозначные ответы на эти вопросы в настоящее время найти практически невозможно. Без сомнения, налоговое законодательство должно быть изменено, иначе такой правовой институт, как доверительная собственность, на Украине просто не будет работать.

Кому выгодно доверительное управление недвижимостью

Самостоятельная сдача объектов недвижимости в аренду требует от владельца:

  • поиска арендаторов – платежеспособных, ответственных, порядочных;
  • оформления договорной документации;
  • контроля за выполнением арендаторами договорных обязательств и сохранностью имущества;
  • ежемесячного получения платежей и других действий.

Если передать функции арендодателя одному доверительному управляющему или целой команде специалистов, для которых распоряжение недвижимым имуществом в интересах доверителя – основная работа и профильный бизнес, собственник теряет часть дохода, зато минимизирует свои усилия, избавляясь от забот, и просто получает деньги.

Доверительное управление квартирой совершенно необходимо владельцу:

  • надолго или навсегда уезжающему в другой населенный пункт либо другую страну;
  • приобретающему жилую недвижимость за рубежом специально для сдачи внаем;
  • сдающему два и более объекта;
  • не успевшему вступить в наследство и др.

Доверенность на продажу Собственник недвижимости имеет право доверять третьему лицу не только управление своей квартирой, но также он может доверить и продажу своего имущества. О доверенности на продажу квартиры и ее стоимости можно узнать . Сторонами договора доверительного управления выступают два или три лица:

  1. Доверитель – собственник недвижимости;
  2. Доверительный управляющий – физическое либо юридическое лицо, которому передается недвижимый объект;
  3. Выгодополучатель – сам доверитель или другое лицо, получающее прибыль от операций с предметом договора (объектом недвижимости).

Как утверждают эксперты, в случае с жилыми помещениями всем сторонам наиболее выгодно заключать договор о доверительном управлении квартирой среднего уровня. Жилье эконом-класса дает доверительному управляющему слишком скромную прибыль, а элитное – крайне сложное для управления.

Договор доверительного управления

Согласно главе 53 Гражданского кодекса РФ, обязательным документом, регулирующим отношения сторон доверительного управления, является договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Скачать договор доверительного управления

Три особенности этого документа:

  1. Заключается исключительно в письменной форме;
  2. Обязательно заверяется у нотариуса;
  3. Передача прав обязательно регистрируется в территориальном подразделении Росреестра, если срок договора превышает один год.

Важно: если эти условия нарушены, договор следует считать недействительным.

Закон не устанавливает унифицированной формы документа, но он должен содержать:

  • в самом начале – дату и место подписания, наименование сторон соглашения и предмет договора;
  • дату начала и окончания действия договора;
  • данные о выгодоприобретателе;
  • четкое описание недвижимого имущества как предмета договора с указанием адреса, кадастровых и технических характеристик (данные технического и кадастрового паспортов на квартиру);
  • размер и форму оплаты услуг доверительного управляющего.

Обратите внимание: предельный срок действия договора доверительного управления составляет 5 лет, или 60 месяцев.

По закону, если ни одна из сторон не уведомила другую (другие) письменно о намерении прекратить отношения, договор автоматически пролонгируется на следующий срок.

Важно: если на объект недвижимости наложены какие-либо ограничения или обременения, доверителю рекомендуется упомянуть их в документе. Иначе доверительный управляющий будет вправе подавать иск, требуя расторжения договора и компенсации в объеме годового вознаграждения. Как проверить недвижимость на обременение, читайте в статье https://realtyinfo.online/3309-poshagovaya-proverka-nedvizhimosti-na-obremeneniya-cherez-rosreestr.

Собственник заинтересован в том, чтобы документ содержал положения об отчетности управляющего перед доверителем и санкции в случае невыполнения условий договора.

Содержание документа также включает:

  • права и обязанности каждой из сторон;
  • порядок расторжения договора;
  • порядок разрешения споров между сторонами;
  • реквизиты сторон, почтовые (юридические) адреса.

Обратите внимание: ГК РФ позволяет управляющему выставлять счет доверителю на компенсацию всех обоснованных расходов по доверительному управлению недвижимым объектом. Порядок компенсации также стоит прописать в договоре.

Признаки договора доверительного управления

Признаки – это характерные особенности, отличающие договор доверительного управления квартирой либо иным недвижимым объектом от других документов.

Первый признак – объект недвижимого имущества передается в доверительное управление на определенный срок, строго ограниченный договором.

Второй признак – при доверительном управлении имуществом право собственности остается за собственником и не передается другой стороне договора (управляющему).

Третий признак – все действия управляющего, связанные с объектом договора, направлены на выгоду собственника либо другого выгодоприобретателя.

Об особенностях доверительного управления недвижимостью смотрите в следующем видео

Собственнику недвижимости необходима крайняя осторожность при любых действиях. В случае передачи имущества в доверительное управление следует внимательно подойти к выбору управляющего, тщательно проверив его репутацию, опыт, условия, предлагаемые доверителям и др.

Рекомендуется избегать договорных отношений с лицами, обещающими очень высокую прибыль, поскольку повышение доходности влечет и возрастание рисков.