ГК РФ залог

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

2. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет:

страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые залогодержатель отвечает;

причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом;

причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами;

имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога.

В случаях, указанных в абзацах втором — пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно.

4. К отдельным видам залога (статьи 357 — 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

5. Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим.

Комментарий к Ст. 334 ГК РФ

1. Залог относится к числу излюбленных способов обеспечения обязательств. Обеспечение требования кредитора осуществляется «выделением из всего состава имущества должника известной индивидуальной определенной части, которая должна служить исключительным средством удовлетворения только данного требования, с устранением прочих кредиторов» .

———————————
Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 291.

Залогодержатель получает удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Это означает, что если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются интересы прежде всего кредитора-залогодержателя. Лишь в некоторых случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не пользуется преимуществом либо указанное преимущественное право несколько ограниченно.

Так, в силу ст. 64 ГК РФ требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются за счет средств, полученных от продажи предмета залога, преимущественно перед иными кредиторами, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога (после удовлетворения требований граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, а также требований о компенсации морального вреда и расчетов по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности).

По общему правилу при неисправности должника залогодержатель получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмет залога реализуется, и вырученная сумма полностью или в части направляется на погашение долга). Иногда предмет залога может перейти в собственность залогодержателя (см. об этом ст. 350 ГК и комментарий к ней).

2. Среди наиболее важных черт залога, присущих большинству видов залога, можно отметить следующие:

1) права залогодержателя (право залога) есть права на чужое имущество;

2) право залога следует за вещью (переход права собственности или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу не прекращает залоговых отношений);

3) залог производен от основного обязательства. Производность залога от обеспечиваемого им обязательства проявляется в том, что залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное обязательство. Не может возникнуть залоговое отношение, если нет основного обязательства;

4) залог зависим от основного обязательства. Эта зависимость четко отражена в законе. Наиболее общее правило включено в п. 4 ст. 4 Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 «О залоге», в соответствии с которым судьба прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства. Зависимость залога проявляется и в том, что залогом может обеспечиваться только действительное требование: если недействительно основное обязательство, то недействительно и соглашение о залоге. Если договор, порождающий основное обязательство, должен быть заключен в нотариальной форме, то в такую же (нотариальную) форму следует облечь и договор о залоге. Залог сохраняет силу, если право собственности на заложенную вещь переходит к третьему лицу. При прекращении основного обязательства прекращается и право залога и т.д.

Производность и зависимость залогового отношения от основного обязательства обусловлены назначением залога — обеспечивать основное обязательство.

3. Залог как способ обеспечения обязательств необходимо отличать от одноименных понятий, используемых другими отраслями законодательства (уголовно-процессуальным, таможенным законодательством и др.), а также существующих в виде «обычаев». Использование понятия «залог» в последнем значении в ряде случаев противоречит закону, например изъятие «в залог» документов, удостоверяющих личность. Никакого отношения к залогу не имеют и так называемые залоговые цены.

Использование актами публичного права (Уголовно-процессуальным кодексом РФ, Таможенным кодексом РФ и т.д.) цивилистической фразеологии не должно вводить в заблуждение. Залог есть гражданско-правовой способ обеспечения гражданско-правовых обязательств.

Довольно широкое распространение имеет передача гражданам в краткосрочное пользование спортинвентаря, игрушек, велосипедов, лодок и т.д. «под залог» определенной суммы денег, часов, ювелирных изделий и т.д. Обычно это практикуется в парках, домах отдыха, пансионатах, на лодочных станциях и т.п. Законодательство о залоге такие общественные отношения не регулирует. Точно так же не подпадает под действие данного законодательства выдача посуды в столовых, рюмочных, закусочных и предприятиях общепита «под залог» определенной суммы. Обычно соответствующие отношения не получают юридической оценки. Очевидно, презюмируется их нахождение в области фактических отношений, лишенных правовой формы. Однако, несомненно, данные отношения регулируются гражданским законодательством, поскольку являются имущественными, основанными на равенстве сторон и т.д. При возникновении конфликтной ситуации не остается ничего другого, как применить к таким отношениям законодательство о залоге по аналогии.

4. Регулирование залоговых отношений в первую очередь осуществляется Гражданским кодексом. Закон о залоге применяется в части, не противоречащей Кодексу (ст. 4 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Отсюда отнюдь не следует устранение Гражданского кодекса от регулирования соответствующих отношений.

Рассматривая соотношение Гражданского кодекса с Законом об ипотеке, можно отметить, в частности, следующие моменты.

Во-первых, принятие Закона об ипотеке запрограммировано Гражданским кодексом (п. 2 комментируемой статьи).

Во-вторых, Закон об ипотеке принят в соответствии с Гражданским кодексом, и нормы гражданского права, содержащиеся в нем, должны соответствовать Кодексу (п. 2 ст. 3 ГК).

В-третьих, Гражданский кодекс содержит ряд норм, регулирующих именно залог недвижимости (п. 2 комментируемой статьи; п. 1 ст. 338; п. 3 ст. 339; п. п. 2 — 5 ст. 340; п. 2 ст. 349). Эти нормы воспроизводятся в Законе об ипотеке.

В-четвертых, к ипотеке применяются общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе, в случаях, когда Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 комментируемой статьи). Многие общие нормы о залоге попросту «перенесены» из Гражданского кодекса в Закон об ипотеке.

В-пятых, применение Закона об ипотеке невозможно без учета норм Гражданского кодекса о юридических лицах, договоре, об основных началах гражданского законодательства и т.д. и т.п.

И все же Закон об ипотеке является специальным. Нормы Гражданского кодекса о залоге применяются к отношениям по поводу залога недвижимости постольку, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.

5. Основанием возникновения права залога обычно является договор. Например, банк готов предоставить кредит, но под залог какого-либо имущества. Заключаются кредитный договор и договор о залоге. Последний и есть тот юридический факт, который порождает право залога (см. также ст. 341 ГК и комментарий к ней).

Сравнительно редко залог возникает на основании закона . При этом в соответствующем законе должны быть указания на: а) юридические факты, при наличии которых автоматически, в силу закона, возникает право залога; б) предмет залога; в) обеспечиваемое залогом обязательство.

———————————
Следует иметь в виду условность используемой в данном случае терминологии. Закон содержит нормативное основание (предпосылку) возникновения права залога. Собственно основанием права залога является соответствующий юридический факт.

Кроме названных в законе, могущем быть основанием возникновения права залога, иногда содержатся и другие указания. Например, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ:

— товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца (обозначен юридический факт, порождающий право залога — договор купли-продажи товара в кредит и предмет залога — товар, проданный в кредит);

— указанный товар признается находящимся в залоге у продавца с момента передачи товара покупателю и до его оплаты (установлен период существования права залога у продавца);

— названный товар признается предметом залога для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (указано обеспечиваемое залогом обязательство). В соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. В силу п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу являются банк, или иная кредитная организация, или юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу, возникающему на основании закона, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное.

Законом или другим актом, содержащим нормы гражданского права, может предусматриваться, что обязательство определенного рода должно обеспечиваться залогом. Основанием возникновения залога в таких случаях является договор. Закон, иной правовой акт лишь предписывают заключение договора о залоге, но на основании закона (автоматически) залог не возникает.

Залог: Гражданский кодекс об этом способе обеспечения

Одним из способов обеспечения обязательства служит передача недвижимого или движимого имущества в залог. В главе 23 ГК РФ залог как инструмент обеспечения описали в § 3. Параграф включает в себя:

  1. Общие положения (ст. 334 – ст. 356) . В этой части раскрыли понятия, которые применяют в сделках о залоге, и перечислили общие правила таких сделок. В частности, указали, в отношении каких объектов можно заключить такую сделку (ст. 336 ГК РФ).
  2. Нормы об отдельных видах залога (ст. 357 – ст. 358.18 ГК РФ). В этой части ГК договор залога и особенности сделок описаны в отношении товаров, которые находятся в обороте, ценных бумаг или имущественных прав. К таким видам объектов следует применять общие правила, если иного прямо не указали в законе (п. 4 ст. 334 ГК РФ).

Согласно ГК РФ залог – это инструмент обеспечения, в силу которого одна сторона вправе удовлетворить свои требования за счет имущества второй стороны, если та нарушит основное обязательство. Сторонами сделки выступают залогодатель и залогодержатель (согласно ст. 335.1 залогодержателей может быть несколько). Залогодержатель – кредитор по основному обязательству, залогодатель – должник или третье лицо (ст. 335 ГК РФ). Залогодержатель может удовлетворить требование как за счет стоимости имущества, так и путем получения его в собственность.

Остались вопросы по залогу? Ответ найдется в Системе Юрист

По Гражданскому кодексу залог дает преимущество данному кредитору перед другими в удовлетворении основного требования (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Помимо самого имущества, залогодержатель вправе удовлетворить требование за счет:

  1. Страховки на данное имущество, если страховой случай наступил не по причинам, которые зависели от залогодержателя.
  2. Возмещения залогодателю, которое тот получил взамен данного имущества. Например, если объект выкупили для государственных нужд.
  3. Прибыли, которую получают при использовании объекта третьими лицами.
  4. Имущества, которое залогодатель получил от третьих лиц во исполнение определенного обязательства, если право требовать такое исполнение было предметом залога (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Такое удовлетворение залогодержатель также вправе получить в приоритетном по отношению к другим кредиторам порядке. Если в законе или договоре нет специальных ограничений, залогодержатель может обратиться напрямую к обязанному лицу. В соответствии с абз. 6 п. 2 ст. 334 ГК РФ залог предоставляет кредитору-залогодержателю такую возможность.

Договор залога заключают с учетом общих норм ГК РФ

По ГК РФ залог имущества возникает на основании договора или в силу указания закона, при наступлении определенных обстоятельств (ст. 334.1 ГК РФ). Более распространена ситуация, когда должник и кредитор заключают соответствующий договор. При подготовке документа следует указать:

  1. Какое обязательство стороны хотят обеспечить таким образом (ст. 337 ГК РФ).
  2. Кто будет фактически владеть заложенным имуществом и обеспечивать его сохранность и содержание (ст.ст. 338, 343, 344, 346 ГК РФ).
  3. Какова стоимость имущества (ст. 340 ГК РФ).
  4. Какой момент стороны определят как момент возникновения залога (ст. 341 ГК РФ).

Также необходимо учесть:

  • иерархию требований в отношении заложенного имущества (ст. 342 и 342.1 ГК РФ);
  • требования к форме договора и регистрации залога (ст. 339 и 339.1 ГК РФ);
  • механизмы обращения взыскания на имущество (ст. 348 – 351 ГК РФ);
  • прекращение залога (ст. 352 ГК РФ).

По ГК РФ залог допускают в отношении имущества разного рода, но есть исключения

Особое внимание уделите существенным условиям. Для договоров залога законодатель перечислил несколько таких условий:

  1. Предмет договора (какое имущество передают в залог).
  2. Существо обязательства, которое обеспечивают таким образом.
  3. Размер основного обязательства.
  4. Срок исполнения основного обязательства (п. 1 ст. 339 ГК РФ).

То есть в договоре о залоге ГК РФ требует сделать ссылку на договор об основном обязательстве. Это признают существенным для данного типа сделок. Что касается предмета, условие формулируют в соответствии с указаниями статьи 336.

По ГК РФ залог имущества возможен в отношении всякого имущества. В частности, допускают:

  1. Залог недвижимости – ГК РФ почти не содержит специальных указаний об особенностях сделок такого рода. Но есть уточнение. По ГК РФ залог недвижимого имущества (ипотеку), помимо общих норм, регулируют нормы кодекса о вещных правах, а также положения закона об ипотеке.
  2. Залог движимого имущества, ГК РФ также предписывает заключать такие сделки на основании общих положений.
  3. Залог различных имущественных прав (например, права требования или исключительного права).

Заложить можно не только вещи или права, которыми залогодатель уже владеет, но и имущество, которое он планирует получить (п. 2 ст. 336 ГК РФ). Кроме того, залог может распространяться на результаты использования заложенного имущества (п. 3 ст. 336 ГК РФ).

Однако есть ограничения. Согласно ГК РФ залог не допускается в отношении:

  • имущества, на которое нельзя обратить взыскание или залог которого прямо запрещен;
  • требования, которое неразрывно связано с личностью кредитора;
  • права, уступку которого запретили (п. 1 ст. 336 ГК РФ).

Читайте на тему

  • Кредитор может получить в залог неоформленную недвижимость
  • Залог доли в уставном капитале. Как не потерять контроль над компанией
  • Залог в силу ареста имущества не дает преимуществ в банкротстве
  • Заем под залог движимого имущества. Когда он не гарантирует возврат долга
  • Отдельные виды залога. Главные риски для оспаривания договорных условий
  • Стороны заключают договор залога. Какие правила ГК носят императивный характер

Что такое задаток?

Юридическое понятие, данного вида передачи денег, формулируется в Гражданском кодексе РФ. Статьей 380 уточняется, что задаток — денежная сумма, передающаяся одной стороной другой в качестве предварительного взноса из причитающейся по письменному соглашению полной суммы оплаты.

Задаточная выплата является обоюдным способом обязательств для исполнения полноценного договора между сторонами.

Передача денег всегда сопровождается заключением письменного договора, в котором указывается форма (задаток), стороны, предмет и размер переданной денежной суммы. Нотариального оформления документа не требуется, однако в его названии и в тексте должно указываться понятие задаток, в ином случае будет считаться, что стороны заключили договор аванса, который влечет иные обязательства.

Устные договоренности или письменное оформление с несоблюдением юридических норм не признается задатком, а сам взнос, скорее всего, будет признан авансовым.

Альтернативой письменному договору является расписка в получении денег, которая пишется от лица, получившего плату. В расписке также указываются стороны, предмет обязательств и размер взноса. В расписке обязательно указание того, что финансовый взнос является задатком.

Отличия от аванса и залога

Юридическое понятие аванс в российском законодательстве не употребляется, однако в практической плоскости аванс и задаток — близкие, но не тождественные термины.

Аванс также является предварительной выплатой перед передачей имущества, оказанием услуг или выполнением работ. Однако он не является формой обеспечения обязательств и всегда может быть возвращен или быть истребован обратно без каких-либо последствий для сторон. Внесение авансовой выплаты не обязывает стороны к совершению сделки.


Залог является формой обеспечения обязательств по договору. Однако он не относится к предварительному взносу и оформляется отдельным соглашением. Если задаточный взнос выражается в денежном эквиваленте и не может превышать размер основной суммы, то залогом обычно является имущество, стоимость которого равна или больше стоимости предмета договора.

Обычно договор залога заключается в качестве обеспечения кредитного договора, например, при ипотеке.

Таким образом, аванс является предварительным платежом, не обеспечивающим выполнение договора, а залог — форма обеспечения обязательств, не являющаяся предварительным взносом.

Когда возвращается задаток?

Задаточный взнос может вернуться передавшему его лицу в двух случаях:


  • сделка сорвана по вине лица, получившего денежный транш;
  • срыв сделки был совершен по независящим от обеих сторон причинам.

В последнем случае применяется понятие непреодолимой силы, из-за которой стороны не смогли исполнить свои обязательства. Так называемый «форс-мажор» не зависит от воли участников и не является проявлением их намерений. Таким обстоятельством, например, признается разрушение жилого помещения в результате стихийного бедствия. Если за квартиру был внесен задаточный взнос, то он передается обратно покупателю в одинарном размере.

Также деньги должны быть возвращены лицу, совершившему выплату, в ситуациях, когда противоположная сторона добровольно отказывается от своих обязательств, прописанных в тексте, либо меняет условия соглашения. Например, подняв цену квартиры, продавец нарушает условия договора, что позволяет покупателю расторгнуть предварительный договор. Так как в этой ситуации отказ был произведен по вине исполнителя или продавца, то он обязан вернуть финансовое обеспечение в двойном размере.

Возвращается ли задаток победителю и проигравшему в аукционе?

Проведение аукционных и конкурсных торгов часто сопровождается предварительным внесением средств в качестве обеспечения намерений участника аукциона. Согласно ст. 448 ГК РФ задаточный платеж возвращается участнику:

  • в случае участия, но поражения в торгах;
  • в случае отмены аукциона.

Срок возврата взноса — 20 календарных дней с момента проведения или отмены аукциона.

Денежные средства, внесенные победителем, учитываются в качестве предварительного взноса по предмету торгов. Если победитель отказался от оплаты полной стоимости, то задаточный платеж остается у организаторов.

Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно.

4. К отдельным видам залога (статьи 357 — 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

5. Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим.

1. Среди наиболее важных черт залога, присущих большинству его видов, можно отметить следующие:

а) права залогодержателя (право залога) есть права на чужое имущество;

б) право залога следует за вещью (переход права собственности или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу не прекращает залоговых отношений);

в) залог производен от основного обязательства. Производность залога от обеспечиваемого им обязательства проявляется в том, что залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное обязательство. Не может возникнуть залоговое отношение, если нет основного обязательства;

г) залог зависим от основного обязательства: судьба прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства.

2. Особые правила устанавливаются в отношении залога земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ). Залог указанного имущества именуется ипотекой.

Специальный закон.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Договор об ипотеке подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет предмета ипотеки возможно без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной. Закладная дает право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства.

3. Основанием возникновения права залога обычно является договор. Сравнительно редко залог возникает на основании закона. При этом в соответствующем законе должны быть указаны: а) юридические факты, при наличии которых автоматически в силу закона возникает право залога; б) предмет залога; в) обеспечиваемое залогом обязательство. Примером залога в силу закона может быть положение Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: «В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости».

Наука.

Право обращения взыскания (в случае неисполнения обязательств) на определенную заранее вещь: 1) независимо от того, продолжает она принадлежать должнику или нет, и 2) предпочтительно перед всеми другими требованиями — называется залоговым правом. Залоговое право представляет собой разновидность прав на чужие вещи. Назначение этого права состоит в обеспечении исполнения обязательств.

И.Б.Новицкий

Судебная практика.

Предъявление переданного на основании залогового индоссамента векселя к платежу и получение средств по нему являлось в данном случае одним из способов реализации прав залогодержателя заложенного векселя (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.01.2002 N 67).

Другой комментарий к Ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Залог является одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательств. Интерес кредитора выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определимая часть в качестве предмета залога, которая впоследствии, если обязательство окажется нарушенным, реализуется, и из полученной суммы кредитор в полном объеме получает удовлетворение своих требований. Залог призван обеспечить получение кредитором той самой суммы, которая поступила бы к нему в случае надлежащего исполнения обязательства. Таким образом, посредством залога для кредитора создается тот же имущественный результат, что и фактическое исполнение.

В п. 1 комментируемой статьи говорится о преимущественном праве кредитора-залогодержателя перед другими кредиторами на удовлетворение своих требований. Изъятия из этого правила установлены в законе. Так, в соответствии со ст. 64 ГК требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются в третью очередь. Преимущество перед указанными залогодержателями имеют только граждане, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, и работники ликвидируемого юридического лица, перед которыми оно имеет задолженность по выплате выходных пособий, оплате труда и по выплате вознаграждений по авторским договорам.

В абз. 2 п. 1 говорится о ситуациях, когда заложенное имущество было повреждено или утрачено. В этом случае залогодержатель уже не может получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества вообще либо может получить только частичное удовлетворение. В таких ситуациях закон дает право залогодержателю удовлетворить свои требования за счет страхового возмещения. Причем сделать это он может независимо от того, в чью пользу имущество было застраховано.

2. Пункт 2 комментируемой статьи посвящен залогу недвижимости (ипотеке). Особенность данного вида залога состоит в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество.

Предметом ипотеки может быть не только сама недвижимость, но и право аренды этой недвижимости, однако не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота.

Залог недвижимости регулируется Законом об ипотеке. Нормы Закона об ипотеке являются специальными по отношению к нормам ГК. Это значит, что в случае расхождения между ними преимущество имеют нормы Закона об ипотеке. Аналогичное утверждение содержится и в информационном письме ВАС РФ от 9 сентября 1998 г. N С5-7/УЗ-694 «О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Вестник ВАС РФ. 1998. N 11). В указанном письме изложены наиболее важные положения Закона об ипотеке, при этом особо подчеркнуто, что общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Законом об ипотеке не установлены иные правила.

3. В большинстве случаев залог возникает в силу договора. Такие договоры заключаются, в частности, при заключении кредитных договоров с банками.

Отнесение договора о залоге с точки зрения классификации, принятой в гражданском праве, к консенсуальным или реальным договорам зависит от вида используемого залога. Если заключается договор о залоге без передачи заложенного имущества залогодержателю, право залога возникает с момента заключения договора, т.е. в этом случае он является консенсуальным. В отношении имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, право залога возникает с момента передачи имущества, и, таким образом, данный договор является реальным.

Однако стороны вправе и в последнем случае заключить консенсуальный договор, отметив это в договоре. Консенсуальный договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).

Залог может возникнуть также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства оно признается находящимся в залоге. При этом правила ГК, регулирующие отношения по залогу, возникающему в силу договора, соответственно применяются и к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное. В качестве примера можно сослаться на право залога, возникающее у продавца на переданный покупателю товар, проданный в кредит, для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Положения об ипотеке в гражданском кодексе Российской Федерации

Меркулов В.В., доктор юридических наук, профессор, заведующий кафедрой гражданского и международного частного права Кубанского государственного агроуниверситета, директор Северо-Кавказского филиала Академии правосудия.

Уникальность сегодняшней действительности заключается в том, что с переменой политической обстановки в России появляется возможность как глубокого осмысления уже пройденного пути, так и понимания новых задач, стоящих перед практиками и теоретиками в области ипотеки.

Механизм долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — неотъемлемая часть как рынка недвижимости, и в частности рынка жилья, так и экономической системы государства в целом.

Мы, живущие в России в эпоху рыночных реформ, пробуя использовать этот механизм, часто не совсем отчетливо понимаем его составляющие и цели, для чего мы хотим его использовать.

Часто повторяется фраза «ипотека позволит россиянам решить свои жилищные проблемы». Из этого высказывания делается вывод: ипотечное кредитование является социальным механизмом, с помощью которого государство будет снабжать своих граждан жильем. Действительно, социальная направленность ипотечных систем — одна из характерных черт современного периода развития ипотечного жилищного кредитования в мире.

Ипотечное жилищное кредитование в развитых странах занимает важное место в экономике. В Германии, Дании, США, Канаде, Японии рынок ипотечного жилищного кредитования можно рассматривать как основу финансового механизма жилищного строительства. В последние годы посредством вторичных рынков закладных в США и Единой Европе ипотечное кредитование стало неотъемлемой частью инвестиционного рынка, позволяющего перераспределять финансовый капитал как внутри страны, так и в транснациональных масштабах. Можно сказать, что ипотечное жилищное кредитование вместе с вторичным рынком закладных в экономически развитых странах стало системообразующей отраслью экономики государства.

Системы государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования, существующие в США, Германии, Японии, Франции, Швеции и других развитых странах, позволяют решать жилищные проблемы многочисленным категориям населения. Для семей со средним доходом ипотечное кредитование в этих странах является обычным делом. Государство ставит своей задачей вовлечь в жилищную ипотеку население с низкими доходами, социально менее защищенных граждан. Программы государственной поддержки такой категории населения через систему субсидирования ипотечного кредитования занимают все большее место в жилищной политике этих стран.

Ипотечное жилищное кредитование — сложный механизм, обеспечивающий финансами рынок жилья, основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении, функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников, контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем своих граждан.

Содержание норм ГК РФ в части залогового права отражает исторически сложившийся уровень правосознания граждан и реальную практику имущественного оборота, без учета которых правовая норма только затруднит регулирование правоотношений и будет игнорироваться субъектами гражданского оборота недвижимости.

Традиционная для России юридическая схема ипотеки, по мнению А. Смолянникова <1>, должна базироваться на сохранивших свою актуальность нормах классического римского права об имущественном залоге, которые предусматривали следующее:

<1> См.: Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. N 7.

  • предмет залога оставался и в собственности, и во владении залогодателя;
  • в случае неудовлетворения по обязательству кредитор получал право истребовать этот предмет, у кого бы он к тому времени ни находился, продать его и из вырученной суммы удовлетворить свое требование;
  • поскольку при ипотеке не происходила передача в собственность кредитора заложенного имущества, а допускалась лишь его продажа, должник, являющийся собственником имущества, мог его заложить несколько раз, что порождало очередность в удовлетворении претензий кредиторов;
  • право требовать продажи залога признавалось только за первым залоговым кредитором. Последующие кредиторы по очереди получали удовлетворение за счет остатка от вырученной суммы после предыдущего кредитора;
  • в случае недостатка средств, вырученных от продажи залога, для удовлетворения всех кредиторов предусматривалась возможность предъявить обязательственный иск в общем порядке на другое имущество должника.

По своему юридическому содержанию, определенному ГК РФ, ипотека представляет собой обязательственное обременение (ограничение) имущественных (вещных) прав на объект недвижимости при его залоге в качестве обеспечения исполнения основного обязательства залогодателя-должника (ч. 1 ст. 329 ГК РФ), в частности, по кредитному договору.

Залоговое (ипотечное) право является обязательственным имущественным правом в отличие от права собственности и других вещных имущественных прав (ст. 209, ч. 1 ст. 216 ГК РФ). Оно создается владельцем вещного (имущественного) права при вступлении в силу договора об ипотеке и может быть ликвидировано залогодателем в любой момент путем выполнения основного обязательства, что позволяет рассматривать залоговое (ипотечное) право как производное от вещного (имущественного) права. Поэтому договор ипотеки — условная сделка, которая может быть реализована путем взыскания (продажи) объекта залога только в случае нарушения залогодателем выполнения основного обязательства. До этого момента ипотека является только обязательственным обременением вещного (имущественного) права залогодателя, связанным с необходимостью сохранения правового и физического состояния объекта ипотеки.

В Гражданском кодексе в ст. 334 указывается, что залог квартир и другого недвижимого имущества регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или будущим законом об ипотеке не установлены иные права.

Статья 339 ГК РФ указывает, что договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению, а также зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. По мнению разработчиков, государственная регистрация ипотеки позволит установить все случаи залога одной и той же недвижимости. Порядок регистрации ипотеки, так же как и регистрация прав на недвижимое имущество, должен был регулироваться Законом о регистрации <2>.

<2> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 1998.

В соответствии со ст. 346 ГК РФ залогодатель вправе распоряжаться объектом залога по согласованию с залогодержателем. Другими словами, если иное не вытекает из условий договора, заемщик может продать заложенное жилое помещение, получив предварительно согласие залогодержателя-банка. Комментаторы отмечают, что полное или частичное право распоряжения заложенным имуществом может быть зафиксировано в договоре ипотеки.

Для жилищного кредитования существенным является то, что при строительстве объект залога как жилое помещение появляется после заключения кредитного договора. Часть 6 ст. 340 ГК РФ предусматривает залог имущественных прав, которые залогодатель приобретает в будущем. Вместе с тем, если заемщик не вступил в свои права, а кредитор производит обращение на предмет залога, это может являться основанием для признания договора ипотеки недействительным <3>.

<3> См.: Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге // Вестник ВАС РФ. 1998. N 3.

Заложенное имущество, на которое обращено взыскание, реализуется в соответствии с общими правилами Гражданского процессуального кодекса на открытом аукционе или с публичных торгов. При этом сумма, вырученная от реализации имущества, может быть больше или меньше обеспеченного ипотекой обязательства. Если сумма больше, то разница между вырученной суммой и величиной долга возвращается залогодателю. Если же сумма недостаточна, то для полного удовлетворения требований залогодержатель имеет право получить недостающую сумму в общем порядке вместе с другими кредиторами <4>.

<4> См.: Лантюхов А., Щепоткин-Маринин С. Ипотека предприятий: взвесить все «за» и «против» // Экономика и жизнь. 1997. N 45.

Статья 350 ГК РФ указывает, что при невыполнении обязательства, обеспеченного залогом, объект залога не может перейти в собственность залогодержателя. Данное право охраняет интересы слабой стороны — залогодателя, поскольку обеспечивает реализацию заложенного имущества по его рыночной стоимости. Только при объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования. Если покупная цена превышает требования кредитора-залогодержателя, последний возвращает соответствующую сумму залогодателю <5>.

<5> См.: Павлодский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право. 1997. N 2.

Залогодержатель вправе передать другому лицу свои права по договору о залоге (ст. 355). При этом уступка прав по договору об ипотеке означает одновременно уступку требований, вытекающих из основного обязательства, например кредитного договора. Данное правило объясняется тем, что залог не может существовать без обязательства, исполнение которого он обеспечивает.

Указания в ГК РФ на то, что вопросы ипотеки будут урегулированы отдельным законом об ипотеке, вызвало много споров среди специалистов. Например, по вопросу реализации заложенного по ипотеке имущества существовала трактовка о возможности замены банку-кредитору кредитного договора на договор купли-продажи предмета залога. Поскольку договор залога следует судьбе кредитного договора, при его изменении исчезает юридическая сила этого договора, а должник расплачивается с банком, заключая с ним договор купли-продажи <6>.

<6> См.: Свириденко В. Стоит ли уповать на банковский залог // Экономика и жизнь. 1997. N 44.

Данная трактовка кажется по крайней мере странной. Статья 350 ГК РФ определяет, что реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. Следовательно, как отмечает В. Мещеряков <7>, не может быть и речи об оставлении за залогодержателем (кредитором) заложенного имущества в счет погашения задолженности.

<7> См.: Мещеряков В.Ю.

Статья 334. Понятие залога

О залоге недвижимого имущества // Главный бухгалтер. 1996. N 6.

Другим вопросом, обсуждавшимся специалистами после вступления в силу ГК РФ, были права залогодателя на объект залога. Этот вопрос в определенном смысле стал краеугольным в понимании новаций ипотечного права в России.

Залогодатель при передаче объекта недвижимости в залог не лишается права собственности на него и, следовательно, права распоряжения им. Законодательство о залоге устанавливает лишь определенные ограничения, препятствующие свободной реализации такого права. Так, в Законе «О залоге» 1992 г. возможность перехода права на заложенное имущество обусловливалась необходимостью перехода к новому залогодателю основного долга, обеспеченного залогом. ГК РФ это требование изменил, определив, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодателя (ст. 346 ГК).

Т. Пухова, анализируя статьи ГК РФ (ст. 168, 174, 346), приходит к выводу <8>, что залогодержатель вправе рассчитывать на удовлетворение своих исковых требований о признании сделки по отчуждению заложенного имущества недействительной только при том условии, что приобретатель предмета залога знал или заведомо должен был знать об ограничении прав собственника по распоряжению таким имуществом в связи с существованием договора залога. Представляется бесспорным, что суд при рассмотрении таких споров должен исходить из того, что приобретатель, не поставленный в известность о залоге и добросовестно удостоверившийся в наличии права собственности залогодателя на отчуждаемое им имущество, не имеет оснований предполагать наличие каких-либо ограничений в объеме прав собственника, обозначенных в ст. 209 ГК РФ.

<8> См.: Пухова Т. Защита прав добросовестного приобретателя имущества, составляющего предмет залога // Российская юстиция. 1998. N 3.

С другой стороны, признание сделки по отчуждению предмета залога оспоримой может оказаться крайне важным для приобретателя имущества с учетом того, что срок исковой давности для требований, предъявляемых залогодержателем, будет в данной ситуации определяться в соответствии с правилами ст. 181 ГК РФ и ограничиваться годом со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания оспоримой сделки недействительной. Следовательно, если в течение года банк-кредитор не узнает о сделке купли-продажи заложенной квартиры, то и у недобросовестного залогодателя, и у добросовестного приобретателя появляются шансы выиграть в суде и оставить квартиру за собой без ее реализации в погашение долга.

Хотя у залогодержателя в соответствии со ст. 353 ГК есть право выдвинуть в суде требование об обращении взыскания на предмет залога, а не о признании сделки купли-продажи недействительной, тем не менее специалисты обращали внимание на важность вопроса регистрации прав на недвижимое имущество, необходимость которой была введена ст. 131 ГК, и, соответственно, регистрации ипотеки. Многие вопросы, поставленные практикой, нашли свое отражение в законопроекте «Об ипотеке» и указах Президента РФ.

ГК РФ Статья 334. Понятие залога

(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).