Ст 161 жк РФ

С чего начинается порядок выбора управляющей компании

Управляющие компании должны обеспечивать комфорт и безопасность проживания в многоквартирных домах. Также в их обязанность входит:

  • поддержание работы всех видов инженерных и коммуникационных систем;
  • защита прав собственников жилых многоквартирных зданий.

Подробнее разобраться в теме вы можете на наших курсах повышения квалификации:

  • Для управляющих организаций — Управление многоквартирным домом управляющей организацией (72 часа)
  • Для жилищных объединений — Управление многоквартирным домом управляющей организацией (72 часа)

Контроль над общедомовым имуществом передается управляющей компании на основании договора (данный порядок регламентирован ст. 162 ЖК РФ). Этот документ подписывается лично каждым отдельным владельцем квартир и составляется на срок от одного до пяти лет.

Если одна управляющая компания недостаточно качественно выполняет возложенные на нее обязанности, всегда можно сделать выбор в пользу другой. Существуют три варианта законного основания сменить УК:

  • инициатива собственников жилья;
  • отсутствие у УК права осуществлять данную деятельность, которое подтверждается получением лицензии;
  • неисполнение УК возложенных на нее обязательств, что также является основанием привлечения к ответственности.

Наличие любого их вышеперечисленных пунктов дает право жильцам беспрепятственно осуществить выбор в пользу другой управляющей компании.

  • Обязанности УК и ответственность за их невыполнение

Порядок выбора управляющей компании на собрании жильцов

Для выбора управляющей компании владельцы квартир, являющиеся физическими лицами или организациями, могут созывать общие собрания собственников.

В ходе борьбы за права обитателей здания в сфере организации комфортного проживания и содержания общедомового имущества в должном состоянии наибольшего успеха добиваются инициативные коллективы (группы активистов), которые создаются с подачи самих же владельцев помещений.

Как регламентирует Жилищный кодекс РФ, для созыва общего собрания такой команде нужно подготовиться. Для этого активисты заблаговременно изучают основные положения ЖК РФ и иные правовые документы сферы организации и управления жилыми хозяйствами, знакомятся с опытом деятельности УК других зданий, узнают точку зрения старших по подъездам и представителей домовых комитетов. Все это необходимо для того, чтобы члены инициативной группы могли давать компетентные, доказательные и ободрительные ответы на вопросы собственников при выборе новой УК. Только такой объем предварительной подготовки дает гарантию успеха в проведении общедомового собрания.

Порядок выбора управляющей компании многоквартирным домом требует от коллектива активистов действий, которые должны быть реализованы в процессе организации собрания собственников.

  1. Необходимо проинформировать владельцев помещений о создании инициативной группы по подготовке и созыву общедомового собрания, целью проведения которого является выбор способа управления домом. На этом же этапе активисты приглашают принять участие в мероприятии всех, кто заинтересован в вопросе выбора УК.
  2. Определяется ответственность каждого члена инициативной группы в вопросах порядка подготовки и проведения собрания.
  3. Организовывается встреча с управой района по вопросу получения сведений о владельцах помещений многоэтажки с указанием долей в общедомовой собственности.
  4. Подготавливается информационное сообщение жильцам, содержащее основные темы, которые будут рассматриваться на собрании: определение способа управления домовым хозяйством и варианта проведения собрания по выбору новой управляющей компании; установление того, какие есть права и обязанности у владельцев помещений и у квартиросъемщиков; выбор непосредственно кандидата на роль управляющей компании; принятие очного/заочного голосования участников собрания и заинтересованных лиц. Стоит сказать, что с развитием интернет-технологий заочный порядок голосования по выбору управляющей компании имеет больший эффект по количеству задействованных в сравнении с очной формой мероприятия.
  5. Разрабатывается анкета с опросом о способах управления. В ней должна быть кратко изложена информация по созданию товарищества собственников жилья (если порядок его образования применим к данной ситуации), показаны плюсы и минусы различных вариантов руководства домом. Анкеты и подготовленные сведения передаются жителям любым из доступных способов (раскладываются в ящики для почты, вывешиваются на досках объявлений).
  6. Согласно итогам анкетирования и опроса предварительно делается выбор способа управления домом; определение происходит по наибольшему числу голосов.
  7. Оформляется повестка дня общедомового собрания. К этому моменту должны быть уже назначены члены счетной комиссии.
  8. Принимается решение о дате, месте проведения собрания по выбору новой УК.
  9. Определение порядка, графика и мест ознакомления собственников квартир с информацией, представленной на общедомовом собрании.
  10. Разрабатывается и утверждается бланк голосования, в котором фиксируется мнение владельца помещения о порядке выбора управляющей компании.
  11. Определяется доля каждого в общедомовой собственности многоэтажки.

Долевое участие в общем имуществе многоквартирного жилого здания исчисляется как отношение размера единицы владения (к примеру, одной квартиры) к суммарной площади всех жилых помещений (квартир), в счет которой не входят места общего пользования. Пример: в 16-этажном жилом доме 4 подъезда, включающие 205 квартир, сумма площадей которых составляет 15306 кв. м. Долевое участие одного собственника 2-комнатной квартиры в 46 кв. м. рассчитывается как 46:15306, т. е. 0,003.

На заключительном этапе выбора управляющей компании подготавливается документ уведомительного характера о созыве общедомового собрания собственников жилья. Ознакомиться с этой информацией владельцы жилых помещений должны в форме получения заказного почтового отправления за 10 дней до назначенного календарного числа. Процедура составления и рассылки уведомительных документов регламентирована ЖК РФ.

  • Как подготовить документы к проведению общего собрания собственников помещений в МКД

Порядок выбора управляющей компании во время проведения собрания

Место управляющей компании отдается той, которую определят жильцы дома. После того как выбор пал на ту или иную организацию, дело передается в руки инициативного коллектива, членами которого назначаются самые предприимчивые собственники. Далее порядок выбора управляющей компании требует от жильцов-активистов выяснения всех необходимых сведений о будущем партнере, а именно:

  • каков нынешний порядок управления жилыми фондами данной УК: какое количество МКД обслуживает управляющая компания с указанием их адресов, какова экономическая ситуация в подопечных домах, кто является поставщиками, тарифы на обслуживание, начальные предложения по организации руководства конкретным жилым зданием;
  • срок существования управляющей компании, объем ее уставного капитала, т. е. информация о финансовом статусе организации, а также сведения о ее финансово-экономическом состоянии, штатная численность работников и время осуществления деятельности в сфере оказания жилищных и коммунальных услуг; репутация среди жильцов других домов и контрагентов;
  • стандартный договор управляющей компании с владельцами квартир, оценка законности его положений, прав и обязанностей сторон, списка необходимых и вспомогательных услуг организации;
  • готовность руководства управляющей компании или заместителей к ведению диалога по обсуждению пунктов договора, его оптимизации, а также согласие домоуправления на заключение индивидуальных контрактов для каждого отдельного владельца;
  • варианты использования и содержания общедомовой собственности, околодомовой площади, предлагаемые управляющей компанией, а также ее рекомендации в области экономии энергетических ресурсов;
  • опыт и компетентность специалистов обслуживающей организации, качественная и количественная оценка ее штатного состава;
  • порядок выбора управляющей компании также основывается на проверке ее готовности предоставить информацию о результатах хозяйствования в иных жилых зданиях, а также о собственном финансово-экономическом состоянии, о ее владельцах и руководстве и о размере их доходов и подкрепить данные необходимой документацией;
  • материальные активы управляющей компании (например, наличие специального транспорта или технического оборудования, позволяющего проводить работы в аварийном порядке);
  • контактная информация для связи с собственниками, с инициативным коллективом, удаленность МКД от места пребывания домоуправления, наличие диспетчерской службы в УК.

Очевидно, что в случае когда у руководства управляющей компании или у ее представителей нет тайн от общественности, они в добровольном порядке предоставляют любые интересующие сведения или материалы инициативному коллективу, знакомят с тарифами, доходами, характеристиками или отзывами. Именно информационная открытость управляющей компании позволяет оценить ее компетентность в оказании жилищно-коммунальных услуг и степень ее ответственности в возложенных обязанностях.

Порядок выбора управляющей компании подразумевает одновременную оценку хозяйственной деятельности нескольких УК. Для этого ведутся переговоры между инициативной группой жильцов и представителями различных организаций.

Как регламентирует ЖК РФ, высшим полномочным органом для каждого отдельного МКД является общее собрание владельцев помещений в нем. Следовательно, только этому органу дано право назначать управляющую компанию.

Перед проведением голосования для выбора какой-либо УК созываются неформальные информационные собрания собственников жилья. Целью проведения таких мероприятий является предоставление максимально полных сведений об организации-кандидате на роль домоуправления, ознакомление жильцов с пунктами стандартного договора УК и обсуждение всех интересующих собственников вопросов. Если неформальная встреча имеет благоприятный исход, компания-кандидат представляет окончательный договор и протоколирует прошедшее мероприятие. С оформлением протокола, выносимого на общее собрание, оно приобретает официальный порядок.

Принимать или не принимать участие в общем собрании собственников многоэтажного дома является свободным волеизъявлением, на которое каждый владелец квартиры или наниматель имеет право, но не обязан делать этого. Таким образом, если жилец не желает участвовать в выборе управляющей компании, заставить его никто не может. Однако отказ явиться на общее собрание не освобождает его от обязанности приводить в исполнение решения, принятые без его личного присутствия, даже если эти действия будут в противовес его мнению. С другой стороны, любой из жильцов может инициировать проведение общедомового собрания владельцев, при этом порядок голосования по выбору управляющей компании может проходит как в виде очного, так и заочного анкетирования. Если на мероприятие не явилось достаточное количество участников, то избрание УК назначается повторно в заочной форме и происходит по регламенту, установленному для проведения общих собраний собственников квартир в статьях с 45-ой по 48-ю Жилищного кодекса РФ. Для голосования заблаговременно должны быть приготовлены бланки анкет для владельцев помещений, которые после заполнения передаются членам счетной комиссии. Согласно законному порядку выбора УК на заключительном этапе подготавливается документ уведомительного характера о созыве общедомового собрания собственников жилья (порядок оформления изложен в пункте 5 статьи 45 ЖК РФ). Ознакомиться с ним владельцы квартир должны в форме получения заказного почтового отправления за 10 дней до назначенного календарного числа (пункт 4 статьи 45 ЖК РФ).

Прежде чем начать собрание, необходимо выяснить, будет ли присутствовать необходимое количество участников. Достаточным считается кворум, равный половине общего числа голосов собственников плюс один. Голоса считают согласно долевому участию от общей жилой площади дома, а не количеству владельцев квартир. Как правило, у одного хозяина помещения столько голосов, сколько квадратных метров находится в его собственности.

Порядок выбора управляющей компании разрешает осуществлять голосование как самому владельцу квартиры, так и его представителю. На деле организовать минимальный кворум сразу и в одном месте удается далеко не всегда: интерес к выбору УК на собрании проявляют только наиболее активные лица, а большая часть собственников жилья предпочитает наблюдать за происходящим со стороны. В такой ситуации единственно правильным выходом для достижения максимальной эффективности проведения общедомового собрания будет выбор заочно-очной формы дачи голосов. То есть после того как выскажутся все, кто лично присутствует на встрече, совершить поквартирный обход остальных жильцов для получения их решений. Такой порядок гарантирует наличие нужного количества голосов на 100 %.

Осуществить выборы управляющей компании и зафиксировать мнения всех владельцев в один день маловероятно. Поэтому в протоколе общего собрания собственников необходимо определить срок получения максимального кворума, равный нескольким дням. Чтобы исключить возможность возникновения недоверия собственников или обвинения в подделке итогов голосования, рекомендуется совершать поквартирный обход с одним из жильцов, например, с членом инициативного коллектива, и с лицом, представляющим новую управляющую компанию.

Ход событий при проведении собрания должен быть зафиксирован составлением протокола, за написание которого назначается ответственное лицо – секретарь.

В порядке выбора управляющей компании на собрании обязательно должен выступить ее представитель. Его речь и реклама своей организации часто определяют итог проведения мероприятия. Однако тут еще имеет вес то, насколько безответственно подходит к исполнению своих обязательств УК, хозяйствующая на данный момент.

Решение о смене управляющей компании принимается простым большинством голосов. Не стоит забывать, что на выборах УК порядок подсчета итогов осуществляется не по количеству участвовавших жильцов, а по их долям в общедомовом метраже. Выборы управляющей компании можно считать состоявшимися, если кворум равен половине от общей суммы голосов владельцев помещений плюс один.

Протокол собрания по выбору управляющей компании оформляется в течение десяти ближайших дней после проведения встречи и содержит подписи председателя, секретаря и членов комиссии по подсчету голосов. Документ включает сведения о том, когда и где было проведено общее собрание, а также отражает повестку дня и принятые решения с итогами голосования.

Порядок выбора УК и его результат доводится до всех жильцов дома, для чего копия протокола (или выдержки из него) развешивается на информационных досках подъездов.

Исполнение решения о выборе УК, принятого в законном порядке на общедомовом собрании, обязательно для каждого жильца здания, в том числе и тех, кто не воспользовался правом участия.

Порядок голосования по выбору управляющей компании и его итоги могут быть обжалованы любым из собственников в суде, если им замечено несоблюдение требований жилищного законодательства или нарушение его прав. Подача иска возможна для граждан независимо от того, принимали ли они участие в общем голосовании по выбору УК или нет. Сроки обращения в суд не могу превышать полугода от момента извещения владельца жилья о принятом на собрании решении.

Порядок выбора УК подразумевает письменное оповещение прежней и новой управляющих компаний. После этого уволенная организация за ближайшие 30 суток передает дела по жилищно-коммунальному хозяйствованию преемнику.

  • Срок передачи технической документации на многоквартирный дом при смене УК

Список вопросов, которые могут возникнуть у жильцов

Порядок выбора управляющей компании часто сопровождается возникновением ряда вопросов со стороны собственников жилых помещений.

  1. Сколько составляет срок существования организации, выбираемой в качестве УК?
  2. Каков ее опыт в оказании жилищных и коммунальных услуг?
  3. Какое финансово-экономическое состояние компании?
  4. На какой удаленности от многоквартирного дома расположена контора домоуправления?
  5. Кто занимает руководящие должности в выбираемой УК, кто является ее собственником? На протяжении какого времени менеджеры компании работают в данной сфере и какую они имеют квалификацию?
  6. Сколько строительных жилых объектов находится на обслуживании управляющей компании, в пользу которой делается выбор? Каково их месторасположение?
  7. Какое мнение имеют представители новой УК о порядке организации ЖКХ-услуг рассматриваемого жилого дома?
  8. Какие действия будут предприняты управляющей компанией на первых этапах хозяйствования?
  9. Какие тарифы предусматривает порядок сотрудничества с УК?
  10. Сколько процентов от общей доли платежей будет уходить на оплату услуг по жилищному хозяйствованию?
  11. Что именно из необходимых и из вспомогательных услуг подразумевает порядок управления новой УК?
  12. Какие материальные активы управляющей компании? Планируется ли наем третьих лиц для выполнения работ по обслуживанию дома?
  13. Осуществляет ли УК связь с жильцами в порядке круглосуточного диспетчерского сервиса?
  14. На какие сроки распространяется порядок выбора управляющей компании?
  15. Каковы форма и периодичность отчетов УК перед жильцами о выполненной работе?
  16. Какой предлагается порядок использования и содержания общедомовой собственности, прилегающей площади? Какие рекомендации может дать управляющая компания в области экономичного использования энергетических ресурсов?

Порядок выбора новой управляющей компании при расторжении договора со старым домоуправлением

Разногласия между жильцами здания и домоуправлением часто возникают либо из-за высоких тарифов управляющей компании, либо из-за невыполнения ею своих обязательств, предусмотренных в законном порядке.

При одновременном хозяйствовании УК и ТСЖ именно последнее получает жалобы со стороны жильцов. В ином случае собственники обращаются с претензиями в жилищную инспекцию, после чего – в местное административное управление. Если после соответствующей проверки недочеты не ликвидированы, то ставится вопрос о назначении новой УК в законном порядке.

Порядок выбора управляющей компании может быть организован двумя способами.

  1. Через конкурс – применим тогда, когда у собственников квартир есть трудности с определением УК. Выбор падает на организацию, которая прошла тендер.
  2. Голосование жителей и самостоятельное назначение управляющей компании.

Договор на оказание ЖКХ-услуг составляется на срок от одного до пяти лет. За 30 суток или больше до прекращения его действия проводится общедомовое собрание, целью которого является выяснение согласия всех жильцов на выбор другой УК. Запротоколированные итоги встречи передаются прежней и новой компаниям.

В порядке, установленном частью 10 статьи 162 ЖК РФ, т. е. за один месяц от даты получения уведомления о выборе новой УК, прежнее домоуправление передает дело по организации жилищного хозяйствования.

Порядок выбора управляющей компании многоквартирным домом находится в правовом поле специального режима законного регулирования. Контракт, заключенный между организацией-управдомом и жильцами здания, может расторгаться по инициативе последних в порядке, регламентированном частями 8.1 и 8.2 162-ой статьи ЖК РФ. Также закон диктует, что собственники жилых помещений вправе самостоятельно прекратить договорные отношения с УК, выбор в пользу которой был осуществлен на конкурсной основе (ч.4 ст. 161 ЖК РФ) в конце любого года, входящего в срок действия этого соглашения (при этом отсчет начинается со дня заключения контракта). Основанием прекращения сотрудничества является желание выбора новой управляющей компании со стороны собственников квартир или неисполнение фактически работающей УК возложенных на нее обязательств. Факт о низком качестве оказанных ЖК-услуг должен быть документально зафиксирован.

Перезаключение договора с действующим домоуправлением осуществляется по следующему алгоритму.

  1. Составляется легитимное соглашение на оказание услуг в сфере ЖКХ.
  2. Пункты данного документа обсуждаются на общедомовом собрании собственников.
  3. Согласованный контракт копируется для каждого владельца помещения.
  4. Содержание договора принимается/не принимается управляющей компанией. Если документ удовлетворяет интересам и граждан, и домоуправления, то он перезаключается. В противном случае жильцы дома вправе перейти к в лице другой организации.
  • Расторжение договора управления управляющей компанией: отказ от МКД в одностороннем порядке

Комментарии к статье 161 ЖК РФ, судебная практика применения

Разъяснения Пленума ВС РФ 2017 года:

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» содержатся следующие разъяснения:

Понятие «содержание общего имущества». Минимальный перечень работ и услуг

Под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1.2 статьи 161 ЖК РФ).

Перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, условия их оказания и выполнения, а также размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (пункт 5 части 2 статьи 44, часть 7 статьи 156 ЖК РФ).

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядок обжалования в суд решения, принятого общим собранием собственников помещений в таком доме, установлены статьями 45 и 46 ЖК РФ, а также главой 9.1 ГК РФ.

(См. пп. 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22)

Публикации на logos-pravo.ru:

Как указано в ч. 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Подробнее комментарии к данной части статьи см. в комментариях к статье 162 Жилищного кодекса РФ (в частности, ссылку на обзор «Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту. Судебная практика»)

Обязанности по текущему ремонту при задолженности по уплате ЖКУ

Рекомендуем статью с примерами из судебной практики «Текущий ремонт многоквартирного жилого дома при наличии задолженности по оплате услуг управляющей организации».

Согласно статье 9 закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», действие раздела VIII Жилищного кодекса РФ распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами (раздел VIII включает в себя статьи 161 – 165).