Ст 20 жк РФ

Как работает муниципальный жилищный контроль

Соблюдение законодательства в сфере ЖКХ на муниципальном и федеральном уровне контролируется разными надзорными органами. С 2013 года на местах этой работой занимаются муниципальные жилищные инспекции. Они могут входить в структуру органов местной власти или действовать в качестве независимых подразделений.

Что такое муниципальный жилищный контроль (МЖК)

Под муниципальным жилищным контролем понимается деятельность, связанная с регулярными проверками работающих в ЖКХ субъектов на соблюдение отраслевого законодательства. Основная задача – ведение контроля в отношении тех, кто управляет многоэтажными домами. Для управляющих организаций, которые могут работать только после оформления разрешительных документов, это будет лицензионный контроль.

В зависимости от количества жителей в муниципалитете осуществлением МЖК может заниматься как целый отдел, так и единственный инспектор по жилищным вопросам.

Работа контролеров заключается в следующем:

— проверять соблюдение законов;

— при фиксации нарушений – выдавать предписания, назначать сроки устранения и отслеживать результаты;

— проводить повторные проверки по выданным ранее предписаниям;

— готовить документацию о правонарушениях для последующего привлечения нарушителей к ответственности, в том числе, через суд.

Жилищный контроль на уровне муниципалитета тесно работает с действующими в регионе подразделениями государственного жилнадзора. Основные моменты, касающиеся ведения МЖК, описаны в ст. 20 ЖК РФ.

Контролеры могут проводить плановые и внеплановые проверки. Выполняются они по строго установленным правилам – по графику, с подготовкой локального приказа и в определенные сроки. Управляющую организацию могут впервые проверить только после того, как истечет 1 год с момента начала ее работы. Следующая плановая проверка возможна только через год со дня окончания предыдущей.

Для назначения внеплановых проверочных действий должны быть законные основания. Они появляются, если:

— обращаются или жалуются граждане (обычно имеются в виду жильцы) и организации (например, арендаторы);

— госорганы передали сведения о нарушениях;

— инспекторы сами обнаружили нарушения законодательства.

О плановых проверках УК обязательно предупреждаются. Внеплановые действия не нуждаются в оповещении, равно как и в согласовании с прокуратурой. Если жильцы жалуются на некачественную работу управляющей организации, то по первой такой заявке внеплановой проверки проводиться не будет. Для начала от заявителя требуется обратиться в саму УО, и только в случае игнорирования его требований можно подключать представителей жилищного надзора и жилищного контроля.

Организации МЖК рассматривают поступающие обращения в течение 20 дней. Указанного времени достаточно для того, чтобы:

— убедиться в целесообразности проверки;

— перенаправить бумагу управляющей компании;

— отказать заявителю в письменной форме и с обоснованием.

Виды жилищного контроля

В России контроль организаций, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, имеет трехуровневую структуру.

1 уровень. Организации, занимающиеся общественным жилищным контролем, в том числе, НКО. В МКД этим часто занимается домовой совет, и жильцы в первую очередь обычно обращаются именно к его представителям. Сюда же относятся различные организации, защищающие права потребителей.

2 уровень. Муниципальные контролеры, работающие на местном уровне – в своих городах и районах. Эти представители местных администраций не только рассматривают жалобы потребителей и контролируют деятельность УК и РСО, но и решают вопросы, связанные с:

— межеванием земли вокруг многоэтажек;

— переводом жилья в нежилые площади;

— согласованием реконструкций и перепланировок в МКД;

— заключением договоров соцнайма;

— порубкой деревьев в жилом секторе и так далее.

3 уровень. Госжилинспекция, которая занимается государственным жилищным надзором и лицензионным контролем. В первой части в задачи ГЖИ входит предупреждение, обнаружение и пресечение правонарушений, связанных с предоставлением ЖКУ. В рамках лицензионного контроля инспекторы следят за тем, чтобы работа УО велась без нарушения условий лицензирования.

ГЖИ и органы МЖК подчиняются Главному государственному жилинспектору России.

Тарифами на ЖКУ в каждом регионе занимается орган со своим названием. К примеру, это может быть управление, служба, департамент или комиссия по тарифам и ценам.

  • Жалоба в жилищную инспекцию на УК, ТСЖ и соседей

Полномочия МЖК

Согласно статьи 20 ЖК РФ при осуществлении муниципального жилищного контроля выполняющие его сотрудники могут:

— запрашивать сведения от организаций в рамках проверочных действий;

— осматривать помещения в МКД, относящиеся к общей собственности;

— осматривать квартиры с разрешения их владельцев;

— определять состояние имущества путем экспертиз и другими доступными способами при наличии соответствующих полномочий;

— проверять документацию УК, протоколы общедомовых собраний, договоры и прочие бумаги;

— выносить предписания по результатам проверок;

— оформлять протоколы в случае административных правонарушений, связанных с несоблюдением лицензионных требований;

— передавать правоохранительным органам информацию о преступных действиях представителей УО с дальнейшим расследованием и судебным разбирательством по уголовной статье;

— привлекать к совместной работе прокуратуру, местную администрацию, Роспотребнадзор и прочие контролирующие органы.

Часто все происходит в обратном порядке – сначала подается жалоба в прокуратуру или иной орган, и только потом начинается проверка со стороны муниципального жилищного контроля, специалисты которого обладают необходимыми знаниями для решения подобных вопросов.

  • Лицензия на управление МКД: порядок получения, внесений изменений и причины аннулирования

При проверке УО обязательно обращается внимание на следующие моменты:

— есть ли у организации лицензия на управление МКД;

— насколько корректно оформлены учредительные документы;

— как используется общедомовое имущество и окружающая дом территория;

— в каком состоянии находятся помещения с точки зрения санитарии. Осматривается и та часть общей собственности, которая принадлежит муниципалитету;

— насколько полно проводятся сезонные работы по подготовке многоэтажки к лету или холодному времени года;

— соблюдаются ли правила безопасного обращения с газовыми магистралями и оборудованием;

— насколько полно, качественно и своевременно предоставляются ЖКУ;

— насколько своевременно и качественно выполняются работы по поддержанию дома в надлежащем состоянии.

Контролер МЖК также может:

— организовывать общедомовое собрание с целью выбора новой УК и разрыва отношений со старой, если она выбрана с нарушениями или не имеет права заниматься подобной деятельностью;

— запускать проверки по сведениям о нарушениях в работе управляющей организации, поступающим из разных источников;

— контролировать соблюдение законодательства при заключении договоров социального найма.

Органы муниципального жилищного контроля могут подавать судебные иски для запуска разбирательств, в ходе которых будут решаться следующие вопросы:

— аннулируются решения общедомовых собраний, если нарушены положения ЖК РФ;

— признаются недействительными заключенные договоры управления и другие соглашения, если УК выбирали с нарушением правовых норм и недостатки к моменту заключения соглашения исправлены не были;

— отстаиваются интересы собственников жилья, если УО не соблюдает условия лицензирования.

Задачей МЖК является не только вскрытие нарушений и наложение взысканий. Контролеры также занимаются предотвращением действий, которые могут спровоцировать негативные последствия. В рамках жилищного контроля и жилищного надзора на уровне муниципалитета управляющие компании далеко не всегда выступают в роли проверяемых, в работе которых ищут нарушения. УК могут получать пользу от деятельности МЖК, так как одной из его задач является регулирование отношений между всеми участниками процесса:

— жильцами;

— управляющими организациями;

— ресурсоснабжающими организациями;

— районными коммунальными службами.

Сроки и порядок работы муниципального жилищного контроля в каждом случае определяются принятым на месте административным регламентом. В нем указываются:

— нормативные акты, описывающие деятельность контролеров;

— обязанности и полномочия инспекторов при выполнении МЖК;

— обязанности лиц, в отношении которых проводятся контрольные мероприятия.

1.Под государственным жилищным надзором понимаются деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах,формированию фондов капитального ремонта, созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — региональный оператор), требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов (далее — обязательные требования), посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, и деятельность указанных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности.
1.1. Под муниципальным жилищным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами.
2. Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (региональный государственный жилищный надзор) (далее — органы государственного жилищного надзора) в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством Российской Федерации.
2.1. Муниципальный жилищный контроль осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления (далее — органы муниципального жилищного контроля) в порядке, установленном муниципальными правовыми актами либо законом субъекта Российской Федерации и принятыми в соответствии с ним муниципальными правовыми актами.
2.2. При организации и осуществлении муниципального жилищного контроля органы муниципального жилищного контроля взаимодействуют с уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации.
3. К отношениям, связанным с осуществлением государственного жилищного надзора, муниципального контроля, организацией и проведением проверок юридических лиц(за исключением региональных операторов)», дополнить предложением следующего содержания: «К отношениям, связанным с осуществлением государственного жилищного надзора в отношении деятельности региональных операторов, организацией и проведением их проверок, применяются положения указанного Федерального закона с учетом особенностей, предусмотренных частью 4.3 настоящей статьи, индивидуальных предпринимателей, применяются положения Федерального закона от 26 декабря 2008 года N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» с учетом особенностей организации и проведения внеплановых проверок, установленных частями 4.1 и 4.2 настоящей статьи
4. Предметом проверки является соблюдение органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований.
4.1. Основанием для включения плановой проверки в ежегодный план проведения плановых проверок является истечение одного года со дня:
1) начала осуществления юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем деятельности по управлению многоквартирными домами и деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с представленным в орган государственного жилищного надзора уведомлением о начале указанной деятельности;
2) окончания проведения последней плановой проверки юридического лица, индивидуального предпринимателя.
4.2. Основанием для проведения внеплановой проверки наряду с основаниями, указанными в части 2 статьи 10 Федерального закона от 26 декабря 2008 года N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», является поступление в орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления о фактах нарушения обязательных требований к порядку принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья, уставу товарищества собственников жилья и внесенным в него изменениям, порядку принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации в целях заключения с такой организацией договора управления многоквартирным домом, порядку утверждения условий такого договора и его заключения, а также нарушения управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса. Внеплановая проверка по указанным основаниям проводится без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления проверяемой организации о проведении такой проверки.
4.3. Проверки деятельности региональных операторов проводятся с любой периодичностью и без формирования ежегодного плана проведения плановых проверок. Срок проведения проверок не ограничивается. Внеплановые проверки региональных операторов проводятся без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления региональных операторов о проведении таких проверок.
5.Должностные лица органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля, являющиеся соответственно государственными жилищными инспекторами, муниципальными жилищными инспекторами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, имеют право:
1) запрашивать и получать на основании мотивированных письменных запросов от органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан информацию и документы, необходимые для проверки соблюдения обязательных требований;
2) беспрепятственно по предъявлении служебного удостоверения и копии приказа (распоряжения) руководителя (заместителя руководителя) органа государственного жилищного надзора, органа муниципального жилищного контроля о назначении проверки посещать территории и расположенные на них многоквартирные дома, помещения общего пользования многоквартирных домов, а с согласия собственников жилые помещения в многоквартирных домах и проводить их обследования, а также исследования, испытания, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю, проверять соответствие устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений требованиям законодательства Российской Федерации, а по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проверять правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья, соответствие устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений требованиям законодательства Российской Федерации, правомерность избрания общим собранием членов товарищества собственников жилья председателя правления товарищества и других членов правления товарищества, правомерность принятия собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников решения о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом (далее — управляющая организация), в целях заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 настоящего Кодекса, правомерность утверждения условий этого договора и его заключения;
3) выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований, в том числе об устранении в шестимесячный срок со дня направления такого предписания несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям;
4) составлять протоколы об административных правонарушениях, связанных с нарушениями обязательных требований, рассматривать дела об указанных административных правонарушениях и принимать меры по предотвращению таких нарушений;
5) направлять в уполномоченные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений.
6.Органы государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, и о признании договора управления данным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.
7.Органы государственного жилищного надзора осуществляют прием и учет представляемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в соответствии с федеральным законом уведомлений о начале деятельности по управлению многоквартирными домами и деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах. Прием и учет органами государственного жилищного надзора указанных уведомлений, ведение уполномоченным федеральным органом исполнительной власти сводного реестра указанных уведомлений осуществляются в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.