Ст 612 ГК РФ

Комментарий к статье 612 Гражданского кодекса РФ

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

Комментарий к Ст. 612 ГК РФ:

1. Пункт 1 коммент. ст. регламентирует основания ответственности арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества. Ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска: он отвечает за недостатки переданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках. Это вполне логично, учитывая, что арендодатель, как правило, является собственником переданного в аренду имущества и должен нести риск его случайной гибели или повреждения (см. коммент. к ст. 211 ГК РФ).

При обнаружении недостатков в переданной вещи арендатор имеет возможность защитить свои права и законные интересы по своему выбору тремя путями. Во-первых, арендатор может обратиться к арендодателю с требованием о безвозмездном устранении недостатков имущества либо соразмерном уменьшении арендной платы. Во-вторых, арендатор может самостоятельно устранить недостатки вещи и потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. В-третьих, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Во всех трех указанных случаях после извещения о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя арендодатель вправе без промедления устранить недостатки арендованного имущества или заменить его аналогичным имуществом (п. 1 коммент. ст.). Такая норма имеет целью, по-видимому, установление возможно больших возможностей для сохранения арендных отношений и обеспечения, таким образом, стабильности гражданского оборота в целом. Однако в любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного имущества.

В литературе можно встретить мнение, что, если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить замену арендованного имущества, так как реакция арендодателя на требование арендатора должна соответствовать содержанию этого требования. Однако эта точка зрения не находит подтверждения в коммент. ст. В удовлетворении требования арендатора о расторжении договора должно быть отказано, если арендодатель воспользуется своим правом на незамедлительную замену предоставленного арендатору имущества либо безвозмездное устранение недостатков данного имущества.

2. В п. 2 коммент. ст. содержится исключение из общего правила п. 1 коммент. ст. Ответственность арендодателя не наступает за явные недостатки, т.е. за те из них, которые были оговорены арендодателем уже при заключении договора, заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Эта норма весьма актуальна, если учесть, что в аренду в большинстве случаев передаются вещи, уже бывшие в употреблении и поэтому имеющие те или иные недостатки. При этом нельзя согласиться с утверждением, что в аренду в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению. Закон не регулирует вопросы целесообразности передачи имущества в аренду. В интересы арендатора вполне может входить использование с согласия арендодателя имущества не по назначению, в том числе в связи с его недостатками (например, аренда неисправного телевизора для использования в качестве реквизита в киносъемочном процессе).

1. Ответственность за недостатки имущества, передаваемого по договору аренды, возлагается на арендодателя, поскольку арендодатель как собственник либо лицо, им уполномоченное, обязано поддерживать имущество в надлежащем состоянии, то есть в состоянии, соответствующем его назначению.

В случае если арендодатель передал арендатору имущество с недостатками, даже несмотря на то, что он не знал об их наличии при передаче имущества арендатору, за недостатки такого имущества отвечает он. При этом ответственность за указанные недостатки в отношении арендодателя наступает только в том случае, если эти недостатки полностью либо частично препятствуют возможности использования имущества. Невозможность использования имущества, исходя из материалов судебной практики, означает невозможность его использования по целевому назначению (например, арендуемое помещение не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам).

В целях защиты своих прав арендатору предоставляется возможность реализовать следующие права:

— предъявить требование безвозмездного устранения недостатков имущества;

— предъявить требование о соразмерном уменьшении арендной платы;

— предъявить требование о возмещении своих расходов на устранение недостатков имущества;

— непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

— потребовать досрочного расторжения договора.

При этом обязательным условием для реализации вышеуказанных прав арендатора является предварительное уведомление о таких недостатках арендодателя. Только в этом случае, как следует из материалов судебной практики, арендатор может предъявить любое из вышеуказанных прав.

В этом случае арендодателю предоставлены следующие права:

— произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии;

— безвозмездно устранить недостатки имущества. Однако в этом случае, если такое устранение не повлечет за собой полного возмещения расходов, понесенных арендатором, арендодатель обязан будет полностью возместить непокрытую часть убытков.

Арендодатель имеет право на защиту своих прав в случае передачи им имущества с недостатками, которые были либо оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо могли быть им обнаружены при заключении договора аренды. В этом случае арендодатель освобождается от ответственности за передачу в аренду имущества с недостатками.

2. Судебная практика:

— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.11.2006 N Ф04-7493/2006(28300-А75-38) по делу N А75-1269/2006;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2006 по делу N А05-19192/2005-6;

— Постановление ФАС Московского округа от 23.05.2014 N Ф05-4626/14 по делу N А40-104213/2013;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2013 N 15АП-15387/2013;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2013 N 15АП-2955/2013;

— Постановление ФАС Московского округа от 25.12.2013 N Ф05-16397/13 по делу N А40-74325/2012;

— Постановление ФАС Центрального округа от 31.01.2012 N Ф10-5490/11 по делу N А54-3201/2010;

— Постановление ФАС Уральского округа от 25.03.2009 N Ф09-1131/09-С6;

— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.12.2012 N 03АП-4627/12;

— Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.12.2012 N Ф01-5527/12 по делу N А43-9173/2011;

— Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.09.2009 по делу N А82-10939/2008-72.

Статья 612 ГК РФ. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

Новая редакция Ст. 612 ГК РФ

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

>Комментарий к Статье 612 ГК РФ

Комментарий дорабатывается и временно отсутствует.

Другой комментарий к Ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья взаимосвязана с положениями ст. 611 ГК об обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и устанавливает последствия предоставления в аренду имущества с недостатками.

В ч. 1 п. 1 комментируемой статьи (учитывая правила п. 2) речь идет о недостатках сданного в аренду имущества, которые не были арендодателем оговорены при заключении договора или не были заранее известны ни арендодателю, ни арендатору, в том числе если они относились к скрытым, т.е. могли быть обнаружены лишь с помощью специальных способов осмотра вещи или в процессе ее эксплуатации.

Имеет значение и характер недостатков. Подобные недостатки объекта аренды могут быть как несущественными, т.е. не влияющими на основное назначение имущества и устранимыми без особого ущерба для интересов арендатора, так и существенными, т.е. полностью или частично препятствующими пользованию им.

Предусмотренные в п. 1 комментируемой статьи требования могут быть заявлены арендатором при обнаружении не всяких, а только таких из названных недостатков, которые полностью или частично препятствуют пользованию арендованным имуществом, т.е. существенных недостатков.

ГК не устанавливает срок обнаружения арендатором недостатков. Следовательно, существенные недостатки могут быть обнаружены как при передаче имущества в аренду, так и при пользовании имуществом.

2. Арендатор, обнаруживший существенные недостатки имущества, вправе предъявить любое из пяти требований, предусмотренных ч. 2 п. 1 комментируемой статьи:

а) о безвозмездном устранении недостатков. Это требование обычно предъявляется, если при ремонте имущества, замене его неисправных частей, доставке недостающих деталей надлежащее состояние вещи может быть восстановлено. При этом арендатор не должен оплачивать ремонт имущества и замену его элементов, а также их стоимость;

б) о соразмерном уменьшении арендной платы. Такое требование арендатор заявляет чаще всего, когда вещь, несмотря на недостатки, пригодна для использования без каких-либо исправлений, но арендная плата определена без учета фактического более низкого качества вещи;

в) о возмещении расходов, произведенных им для устранения своими средствами недостатков арендованного имущества. При этом фактически произведенные расходы должны быть необходимыми и разумными. Нельзя, например, обязать арендодателя возмещать расходы, сумма которых превышает цену самой вещи;

г) непосредственно удержать сумму понесенных расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя;

д) потребовать досрочного расторжения договора. (О расторжении договора по требованию арендатора см. комментарий к ст. 620 ГК.)

Выбор способа защиты принадлежит арендатору и зависит от характера недостатков, технических, производственных, организационных и других возможностей арендатора. При этом ГК исходит из принципа полного освобождения арендатора от расходов, связанных с восстановлением его прав. Свободный выбор арендатором способа защиты осуществляется с учетом права арендодателя на немедленное устранение недостатков (см. ч. 3 п. 1 комментируемой статьи).

3. В силу ч. 3 п. 1 комментируемой статьи арендодатель должен быть извещен о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя. ГК умалчивает о форме, в которой должно быть сделано извещение. Надо полагать, что оно должно быть сделано в той форме, в какой совершен сам договор. Моментом извещения следует считать дату, когда арендодатель узнал или должен был узнать о нем, т.е. момент получения извещения арендодателем.

Промедление в устранении недостатков всегда нежелательно, а иногда и вовсе исключается, к примеру, если арендованное имущество используется в производственном процессе. Поэтому ГК в целях стимулирования арендодателя, извещенного о требованиях арендатора к быстрейшему устранению недостатков имущества, предоставляет ему возможность без промедления самому безвозмездно устранить недостатки либо заменить предоставленное арендатору имущество другим, находящимся в надлежащем состоянии. Это позволит арендодателю избежать других нежелательных для него последствий, к примеру, соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения арендатору его расходов на устранение недостатков, либо расторжения договора и т.п. (О толковании понятия «без промедления» см. п. 4 комментария к настоящей статье.)

Из сказанного также следует, что осуществление права арендатора на свободный выбор способа защиты при обнаружении недостатков имущества ограничено определенными пределами. Некоторые из его требований могут быть удовлетворены лишь при условии, что арендодатель не воспользовался правом без промедления устранить недостатки имущества указанными в ГК способами. Так, не подлежит удовлетворению требование арендатора о расторжении договора в случае немедленного безвозмездного устранения арендодателем недостатков имущества.

4. В ГК не устанавливается конкретный срок для принятия арендодателем мер по устранению недостатков. В ч. 3 п. 1 комментируемой статьи отмечается лишь, что после получения арендодателем соответствующего извещения он может без промедления заменить переданное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Без промедления, т.е. в минимальные сроки, объективно необходимые для устранения данных недостатков имущества с учетом обычно применяемого способа их устранения (п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (Бюллетень ВС РФ. 1995. N 1)). Иной срок для восстановления прав арендатора названными способами может быть определен законом или, в предусмотренных законом случаях, соглашением сторон. Так, арендодателю по договору проката для устранения недостатков предоставляется десятидневный срок, если более короткий срок не установлен в договоре (п. 1 ст. 629 ГК РФ).

При удовлетворении других требований арендатора применяются сроки, установленные законом или соглашением сторон. Так, при удовлетворении требования арендатора о расторжении договора учитываются установленные п. 2 ст. 452 ГК порядок и сроки заявления арендатором подобного требования. Если такой срок не установлен ни законом, ни соглашением сторон, он определяется согласно общим правилам о сроке исполнения обязательства (см. п. 2 ст. 314 ГК РФ). Так, к примеру, должны определяться сроки возмещения арендатору его расходов на устранение недостатков. В таком же порядке устанавливаются сроки безвозмездного устранения недостатков в случае, когда подобное требование заявлено арендатором и арендодатель не воспользовался своим правом на немедленное устранение недостатков.

5. В ч. 4 п. 1 комментируемой статьи отражено общее правило ГК о возмещении убытков в полном объеме (ст. 15).

В соответствии с ним удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не исключает права арендатора на взыскание с арендодателя убытков, не покрытых в результате применения вышеназванных способов защиты. Это могут быть как убытки, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением арендодателем обязательства (п. 1 ст. 393 ГК РФ), так и убытки, причиненные арендатору расторжением договора (п. 5 ст. 453).

Требования арендатора, установленные в п. 1 комментируемой статьи, не подлежат удовлетворению, если арендодатель докажет, что недостатки сданного в аренду имущества возникли в результате пользования имуществом с нарушением правил его эксплуатации.

6. Передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Поэтому, согласно п. 2 комментируемой статьи, арендодатель не отвечает за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.

Арендатор при принятии имущества обязан его осмотреть, чтобы установить, соответствует ли его состояние условиям договора и назначению имущества. Такой осмотр необходим для предотвращения последующего предъявления арендодателем претензий по поводу недостатков, относительно которых трудно сказать, явились ли они результатом действия арендатора (неправильного использования или хранения объекта и проч.) или были присущи вещи на момент ее передачи. Арендатор, обнаруживший в имуществе недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, должен сообщить об этом арендодателю. Последствия их обнаружения определяются в соответствии с правилами п. 1 комментируемой статьи.

Последствия обнаружения арендатором в процессе использования (эксплуатации) имущества недостатков, не замеченных им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, зависят от того, являются ли недостатки явными или скрытыми.

За скрытые недостатки отвечает арендодатель независимо от того, в какой момент они обнаружены арендатором: при передаче имущества нанимателю или при пользовании имуществом (см. комментарий к п. 1 настоящей статьи).

Иной подход к решению вопроса зависит от наличия в имуществе явных недостатков — таких, которые можно заметить, выявить при обычном способе приемки, т.е. уже при внешнем осмотре вещи либо при проверке ее исправности. В силу п. 2 комментируемой статьи в тех немногочисленных случаях, когда явные недостатки, несмотря на их очевидность, арендатор не обнаружил во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, а заметил лишь в процессе его использования, он лишается права ссылаться на них в последующем. Все связанные с явными недостатками убытки возлагаются на арендатора.